La défiscalisation et la loi Denormandie

Julien Denormandie, alors ministre chargé de la Ville et du Logement, crée en 2019 un nouvel avantage fiscal lié à l’immobilier. En effet, la loi Denormandie peut vous permettre de réduire vos impôts selon la durée de location de votre bien immobilier.

Ainsi, si vous achetez un bien immobilier dans le but de le louer, et que vous y réalisez des travaux dont le montant est au moins égal à 25% du prix du bien, alors vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôts directe.

Vous êtes un peu perdu(e)s ? On vous explique tout, plus précisément !

Les conditions de la loi Denormandie

Afin de pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal offert par la loi Denormandie, vous devez respecter certaines conditions. Nous vous les listons juste en-dessous. Notez que le dispositif Denormandie ancien est valable jusqu’au 31 décembre 2022.

Le logement

Tout d’abord, il vous faut acheter un logement ancien ne répondant pas aux critères de logement décent, définis par la loi. Par ailleurs, il faut que le logement acquis se situe dans une des villes visées soit par une opération de revitalisation du territoire, soit par le plan Action Cœur de Ville.

Les travaux

Vous devez donc réhabiliter le logement afin de le rendre habitable et décent. Les travaux, qu’ils concernent la rénovation, l’assainissement, la modernisation, ou encore la distribution et l’aménagement des pièces, doivent représenter un coût minimum de 25% du prix du bien.

A noter que la performance énergétique du logement après travaux doit être améliorée d’au moins 20% s’il s’agit d’un appartement, et 30% s’il s’agit d’une maison.

Enfin, il est important de bien conserver toutes vos factures, ou autres justificatifs. Cela signifie également que vous devez obligatoirement faire effectuer les travaux par une entreprise.

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Les loyers et locataires

Autres conditions à respecter pour l’investisseur souhaitant bénéficier du dispositif Denormandie : Le plafonnement des loyers et les conditions de ressources des locataires. Les critères définissant les plafonnements de loyers et revenus maximums des locataires sont les mêmes que ceux de la loi Pinel.

Les déficits fonciers

La loi Denormandie précise bien qu’il n’est pas possible de déduire le montant des travaux aux loyers, dans le but de créer un déficit foncier. Toutefois, étant donné qu’il s’agit de réhabiliter complètement un logement non habitable, il est très probable que le montant des travaux dépasse les 25% du prix d’acquisition. Ainsi, le surplus pourrait être imputable sur les revenus fonciers. Ces derniers baisseraient, et permettraient ainsi de créer un déficit foncier imputable sur vos revenus.

Calculer le montant de l’avantage fiscal Denormandie

La loi Denormandie vous permet donc, si vous remplissez toutes les conditions précédentes de bénéficier d’une réduction d’impôts. Cette dernière s’effectue sur le montant global de l’opération, coût des travaux compris.

Ainsi, pour une mise en location du bien de 6 ans, vous bénéficiez de 12% de réduction. Celle-ci passe à 18% pour une mise en location de 9 ans, et à 21% pour une mise en location de 12 ans.

Toutefois, il existe un double plafond dans le calcul de cette réduction d’impôt. Le montant global de l’opération (travaux inclus) ne doit pas dépasser 300 000€, ni 5 500€/m². Cela signifie que la défiscalisation est calculée sur 300 000€ si le montant total est supérieur.

Ainsi, si le coût de l’opération excède les 5 500€/m², un nouveau montant global est calculé en multipliant 5500€ par le nombre de m². La défiscalisation serait alors calculée sur ce nouveau montant, à condition qu’il soit inférieur ou égal à 300 000€.

Par exemple :

Vous louez pendant 6 ans un bien immobilier dont le prix, avec les 25 % de travaux, atteint 260 000 €. Votre réduction d’impôt global est de 31 200 € (12% de 260 000€). Vous déduirez donc 5200€ (31200/6) de vos impôts tous les ans.

Enfin, notez que cette réduction d’impôts n’entre pas dans le cadre du prélèvement à la source. Elle interviendra donc via le versement par le fisc. Ce dernier vous versera 60% du montant dû en janvier, puis les 40% restants en Septembre, à réception de votre avis d’imposition.

Conclusion

Vous en savez désormais un peu plus sur la loi Denormandie et la défiscalisation dans l’ancien. Par ailleurs, n’oubliez pas que les travaux dans l’ancien sont déductibles des loyers, et donc des revenus fonciers lors de vos déclarations au fisc (hors dispositif de défiscalisation). Ainsi, en ayant des dépenses supérieures à vos recettes, vous créez un déficit foncier (10 700€ maximum) imputable sur revenus globaux. Vous réduisez donc vos impôts !