Imposition de la plus-value immobilière : ce que dit la loi
Lorsque vous vendez un bien immobilier, il est possible que vous réalisiez une plus-value. Cette plus-value est égale à la différence positive entre le prix de vente du bien et son prix d’achat initial. La plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (hors vente d’une résidence principale). Vous l’aurez compris, afin d’éviter les mauvaises surprises, il convient de se renseigner en amont sur l’imposition de la plus-value immobilière. Certes, des cas d’exonération existent, mais ils ne s’appliquent pas à tous. Quel est le mode de taxation de la plus-value immobilière ? Quel sera le montant à payer ? Toutes les réponses à travers notre article.
Plus-value immobilière : définition
La plus-value immobilière correspond à la différence positive entre le prix d’acquisition d’un bien et son prix de vente. Concrètement, l’on parle de plus-value lorsque vous vendez votre logement plus cher que ce que vous l’avez initialement payé. Il s’agit, plus communément, de la marge ou des gains réalisés sur une transaction immobilière.
Ainsi, si vous avez acheté un logement au prix de 200 000 € et que vous le revendez au prix de 220 000 €, vous réalisez une plus-value de 20 000 € (200 000 – 220 000). Notez que dans le cas inverse, on parle de moins-value.
La plus-value est taxée (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux). Cette imposition concerne :
- les résidences secondaires ;
- les biens locatifs ;
- les logements vacants ;
- les locaux commerciaux ;
- les terrains ;
- les parts sociales de SCPI ou celles détenues dans une SCI.
Les résidences principales sont toujours exonérées de l’imposition de la plus-value immobilière.
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Taxation de la plus-value immobilière : que dit la loi ?
Taux d’imposition de la plus-value immobilière
La plus-value est imposée au taux de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu. Ainsi, si vous enregistrez une plus-value imposable de 20 000 €, vous devez payer 3 800 € d’impôts sur le revenu (20 000 x 19 %). À cela s’ajoutent ensuite les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %. Notez qu’une taxe supplémentaire s’applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 €. Son taux varie entre 2 % et 6 % selon le montant de la plus-value réalisée.
Les opérations concernées par la taxation de la plus-value immobilière
En tant que contribuable, vous êtes soumis à l’impôt sur le revenu pour les plus-values immobilières que vous réalisez avec votre patrimoine immobilier privé dans les cas suivants :
- vente d’un bien immobilier (appartement, maison, terrain) ;
- vente des droits attachés à un bien immobilier (servitudes, droits de passage, etc.) ;
- échange de biens, partage ou apport en société ;
- vente par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (non soumise à l’impôt sur les sociétés) ou d’un fonds de placement dans l’immobilier.
Les opérations non concernées par l’imposition de la plus-value immobilière
Vous pouvez, toutefois, être exonéré de la taxation de la plus-value immobilière si :
- vous vendez votre résidence principale ou des dépendances ;
- vous vendez une résidence secondaire et utilisez le montant de la vente pour acheter votre habitation principale dans un délai de deux ans ;
- le prix de vente de votre logement est inférieur à 15 000 € ;
- vous détenez le bien depuis plus de 22 ans ;
- votre logement est vendu à un organisme chargé du logement social ;
- votre bien est exproprié, etc.
Méthode de calcul de la plus-value immobilière
La base de calcul de la plus-value immobilière
Comme expliqué précédemment, la plus-value s’obtient en faisant la différence entre le prix de vente du bien (ou prix de cession) et son prix d’achat (ou prix d’acquisition). Conformément aux dispositions de l’article 150VA du Code général des impôts, le prix de vente du bien est celui stipulé dans l’acte de vente. Il peut, sur justificatifs, être déduit du montant de la taxe sur la valeur ajoutée et des frais supportés par le vendeur (frais de diagnostics, frais versés à une agence immobilière, etc.).
Le prix d’acquisition représente le prix réel comme stipulé dans l’acte. Il peut être majoré des charges et indemnités versées au vendeur, des frais d’acquisition ou encore du montant des travaux réalisés. Notez que s’il s’agit d’une donation ou d’une succession, le prix d’acquisition correspond à la valeur vénale déclarée (majorée des frais réels et des droits de mutation à titre gratuit s’ils sont supportés par le donataire ou l’héritier).
Les abattements pour durée de détention
Avant d’être imposée, la plus-value peut être réduite d’un abattement pour durée de détention. Ce dernier varie selon la durée pendant laquelle vous avez possédé le bien. La base de calcul est différente pour le calcul de l’impôt sur le revenu et celui des prélèvements sociaux, comme le montre le tableau ci-dessous.
Durée de détention du bien | Taux d’abattement par année de détention | |
Assiette pour l’impôt sur le revenu | Assiette pour les prélèvements sociaux | |
Jusqu’à 5 ans | 0 % | 0 % |
De la 6e à la 21e année | 6 % | 1,65 % |
22e année révolue | 4 % | 1,6 % |
Au-delà de la 22e année | Exonération | 9 % |
Au-delà de la 30e année | Exonération | Exonération |
Imposition de la plus-value immobilière : exemples de calculs
Prenons un exemple. Si vous avez vendu un bien que vous avez possédé pendant 20 ans et que vous réalisez une plus-value de 10 000 € :
- Vous bénéficiez d’un abattement sur l’impôt de 90 % (6 % par an). Vous avez donc un abattement de 10 000 x 90 %, soit 9 000 €. Vous devrez donc déclarer un revenu de 1 000 € (10 000 – 9 000).
- Vous profitez ensuite d’un abattement sur les prélèvements sociaux de 24,75 % (1,65 % par an). Vous avez donc un abattement de 10 000 x 24,75 %, soit 2 475 €. Vous devez donc payer des prélèvements sociaux sur la base de 7 525 € (10 000 – 2 475).
Imposition de la plus-value immobilière : tout ce que vous devez savoir
Dans ce cas précis, votre plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu. Vous êtes uniquement redevable des prélèvements sociaux. L’abattement se traduit comme suit :
- 1,65 % par an de la 6e à la 21e année de détention, soit 26,4 % ;
- 1,66 % pour la 22e année ;
- 9 % de la 23e à la 25e année, soit 27 %.
Le montant total de l’abattement est donc de 55 % (26,4 % + 1,6 % + 27 %). Vous auriez donc un abattement de 10 000 x 55 % soit 5 500 € et devriez payer les prélèvements sociaux sur la base de 4 500 € (10 000 – 5 500).
C’est le notaire qui se charge des différentes démarches à réaliser concernant la déclaration de la plus-value immobilière. Il doit :
- remplir la déclaration n° 2048-IMM sur les cessions d’immeubles ou de droits immobiliers ;
- calculer la plus-value imposable et le montant de l’impôt à payer ;
- payer cet impôt auprès des services de la publicité foncière du lieu du logement.
Le propriétaire, de son côté, doit déclarer à l’administration fiscale les plus-values réalisées sur sa déclaration de revenus N+1. Il doit donc remplir le formulaire n° 2042 C, à la ligne 3VZ.