Qu’est-ce que l'état daté ?
Lors de la vente d’un appartement en copropriété, le syndic de copropriété doit transmettre au vendeur ce que l’on appelle un état daté. Ce dernier est ensuite transmis au notaire. Ce document est obligatoire pour mener la transaction immobilière à son terme et aller jusqu’à la signature définitive de l’acte authentique de vente. Concrètement, cette note informe le notaire et le futur acquéreur du bien quant à l’état financier de l’immeuble et la situation comptable du copropriétaire vendeur. Elle reprend, entre autres, les charges à payer ou encore les sommes que le vendeur est tenu de verser au syndic. Qu’est-ce qu’un état daté, plus précisément ? Qui doit le régler et quel est le prix à payer pour l’obtenir ? Nous vous livrons quelques éléments de réponse sans plus tarder.
L’état daté : un document obligatoire fourni par le syndic de copropriété
Définition de l’état daté
L’état daté est une note d’information rédigée par le syndic de copropriété et transmise au vendeur lors de la cession d’un bien en copropriété. Généralement, l’état daté est transmis avant la signature de l’acte définitif de vente.
Il s’agit d’un document comptable obligatoire pour la vente d’un appartement. Concrètement, l’état daté indique les différentes charges qui s’appliquent à l’immeuble et dont le futur acquéreur devra s’acquitter. L’état daté tend également à protéger les acheteurs afin de leur donner l’ensemble des informations financières essentielles qui leur permettront d’aménager le plus sereinement possible dans le logement.
Que doit contenir un état daté complet ?
Le contenu de l’état daté est fixé par le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Il se divise en trois parties :
- dans la première partie, le syndic doit préciser le total des sommes restant dues par le copropriétaire (charges impayées, avances exigibles, provisions exigibles du budget prévisionnel, provisions restantes à verser pour des travaux de copropriété déjà votés, etc.) ;
- dans la deuxième partie, l’état daté doit préciser les sommes dues par le syndicat de copropriété au vendeur (trop-perçu, avance de trésorerie, etc.) ;
- dans la troisième partie, le syndic doit indiquer les sommes qui incombent au futur propriétaire, et qu’il devra régler en plus de l’achat de son appartement ou du remboursement de son crédit immobilier.
Une annexe indiquant l’état des procédures en cours dans lesquelles le syndic est engagé peut accompagner cette troisième partie.
Qui doit payer et rédiger l’état daté ?
L’état daté doit obligatoirement être établi par le syndic de copropriété, qu’il soit professionnel ou non.
Auparavant, les syndics de copropriété étaient libres de facturer la rédaction de l’état daté selon leurs propres règles. La facture pouvait aller de 600 € à 1 000 € en moyenne. Toutefois, l’État a souhaité homogénéiser le tarif de ce document obligatoire. Les prix ont été votés par un décret datant du 21 février 2020. Il est fixé à 380 € TTC depuis le 1er juin 2020.
Les honoraires du syndicat de copropriété ne peuvent donc excéder ce montant. Facturer au-delà de cette somme est donc une pratique illégale et peut être contesté. Notez que l’état daté reste toujours à la charge du vendeur.
État daté et pré-état daté : quelques différences
Qu’est-ce qu’un pré-état daté ?
Il est important de ne pas confondre état daté et pré-état daté. Le pré-état daté a fait son apparition en 2014 avec la loi Alur. Il s’agit d’un document facultatif qui informe le futur acheteur quant à la situation administrative et financière du lot qu’il s’apprête à acheter.
Généralement, le pré-état daté est demandé avant la signature du compromis de vente. Le pré-état daté peut ainsi directement être rédigé par le vendeur du bien immobilier en copropriété, le syndic ou même le notaire.
Que doit contenir un pré-état daté ?
Conformément à l’article L721-2 du Code de la construction et de l’habitation ainsi que de l’article 54 de la loi Alur, le pré-état daté doit contenir :
- une copie du règlement de copropriété ;
- une copie de l’état descriptif de la division de la copropriété ;
- le carnet d’entretien de l’immeuble ;
- le diagnostic technique global ;
- les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales annuelles ;
- le montant des charges courantes du budget prévision ;
- l’état des impayés des charges de copropriété, etc.
Quelles sont les principales différences entre état daté et pré-état daté ?
Il existe donc quelques différences notables entre l’état daté et le pré-état daté. En l’occurrence, contrairement à l’état daté, le pré-état daté n’est en aucun cas obligatoire. De la même manière, l’état daté doit obligatoirement être fourni au moment de la signature de l’acte de vente, tandis que le pré-état daté peut être fourni à l’acheteur avant la signature du compromis de vente (lien vers compromis de vente maison). Enfin, si l’état daté doit obligatoirement être rédigé par le syndic de copropriété, ce n’est pas le cas du pré-état daté qui peut également être établi par le vendeur lui-même.
État daté : tout ce que vous devez savoir
En cas d’erreur dans l’état daté (information incomplète ou erronée), le syndic de copropriété engage sa responsabilité. L’acheteur peut, dès lors, le poursuivre en justice et réclamer un dédommagement comme le versement de dommages et intérêts, par exemple.
L’état daté doit être fourni au moment de la signature du compromis de vente (ou au plus tard lors de la signature de l’acte définitif de vente). Le vendeur doit donc réclamer ce document une fois le compromis de vente signé.
Depuis le 1er juin 2020, le tarif de l’état daté est plafonné à 380 € TTC. Toute facturation qui dépasse cette somme peut être contestée.
Le pré-état daté est un document facultatif qui informe le futur acquéreur quant à l’état financier et administratif du lot de copropriété qu’il s’apprête à acheter et de l’immeuble qui l’accueille. Le document peut être transmis avant la signature du compromis de vente. Il a été instauré avec la loi Alur en 2014 et a pour vocation de renforcer le niveau d’information de l’acheteur. Il peut être rédigé par le vendeur, le syndic de copropriété ou le notaire.
L’état daté est valable durant 30 jours. La limite de validité est généralement indiquée sur le document.