Le prix de l’immobilier s’envole dans les grandes villes, cela vaut-il encore le coup d’investir ?

Dans les grandes villes et en particulier dans la capitale, le prix de l’immobilier est très élevé. Locations, mais également achats, demandent un budget très conséquent que tous les foyers ne peuvent pas se permettre de supporter. Bien que les taux d’intérêt des prêts immobiliers soient extrêmement bas, l’importante hausse des prix ces dernières années rend-t-elle l’accession au logement vraiment plus facile dans les grandes villes ?

Si l’augmentation du prix de l’immobilier est déterminé par des facteurs parfois nébuleux, la baisse des taux d’intérêt peut en revanche s’expliquer très facilement. Et si vous hésitez à vous lancer dans un achat immobilier prochainement par crainte de payer trop, voici quelques informations qui pourraient vous être utiles pour vous décider.

L’amélioration de la capacité d’emprunt pour un crédit immobilier

Actuellement, deux choses se jouent en parallèle : l’augmentation des prix de l’immobilier et la baisse des taux d’emprunt pour les prêts immobiliers. Si la première peut mettre hors de portée l’accession au logement pour de nombreux ménages, la seconde améliore en revanche la capacité d’emprunt des foyers qui, avant cette baisse, ne pouvaient contracter de crédit immobilier. Comme expliqué ici, la capacité d’emprunt d’un ménage dépend de ses revenus mais aussi du taux d’intérêt qui détermine le montant des mensualités. En réduisant le montant de ces mensualités, même les revenus plus faibles peuvent alors se permettre de les rembourser.

 

Cette capacité d’emprunt améliorée par la baisse des taux a permis, ces derniers temps, à de nombreux foyers d’investir dans l’immobilier. Les prêts immobiliers sont en augmentation grâce à cela. Cependant, si les dossiers de prêt sont plus facilement acceptés, le montant des achats ne peut pas grimper à l’infini. Qui dit petits revenus dit toujours limitations dans ce que l’on peut investir.

Les nouveaux foyers accédant à l’immobilier doivent donc se tourner vers des logements en périphérie des grandes villes ou choisir de devenir propriétaire dans de plus petites communes, là où le prix de l’immobilier est encore raisonnable.

 

Pour ceux qui souhaitent s’installer sur Paris, il faut savoir que le M² est à environ 9 000€ pour d’anciens appartements. Un prêt immobilier de 100 000€ peut donc permettre, en théorie, d’acheter un peu moins de 12m². On parle alors plus de chambre de bonne que d’appartement et pourtant, voilà à quoi ressemblent les mensualités d’un prêt immobilier à 100 000 € sur 20 ans, avec un taux d’intérêt à 1.35 % :

 

Échéance Intérêts Amortissement Solde restant Assurance Mensualité
1 112.50 363.17 99 637 31 506.67
6 110.45 365.22 97 815 31 506.67
12 107.98 367.69 95 615 31 506.67
24 102.98 372.69 91 170 31 506.67
36 97.92 377.75 86 665 31 506.67
48 92.79 382.88 82 099 31 506.67
60 87.59 388.08 77 470 31 506.67
84 76.97 398.70 68 024 31 506.67
108 66.07 409.60 58 319 31 506.67
132 54.86 420.81 48 349 31 506.67
156 43.35 432.32 38 107 31 506.67
180 31.53 444.14 27 584 31 506.67
204 19.38 456.29 16 773 31 506.67
228 6.90 468.77 5 667 31 506.67
240 0.53 475.14 0.00 31 506.67
Cumul 14.162 100 000 7 440 121 602.66

 

L’investissement en vaut-il encore la peine ?

Les prêts immobiliers suffisent-ils à couvrir la hausse des prix ?

L’accès à un prêt immobilier, même pour un montant modeste, ne devrait-il pas permettre d’investir plus dans un achat de logement principal ? L’augmentation des prix ne devrait-elle pas être compensée par la réduction des taux d’intérêt des banques ? Après tout, un crédit immobilier pouvant s’étaler sur 20 ou 30 ans, son montant devrait pouvoir rattraper la flambée des prix de l’immobilier, n’est-ce pas ?

 

D’une certaine façon, c’est le cas : même avec une hausse des prix d’achat, l’accès aux prêts immobiliers permettait à des ménages d’investir malgré tout et favorisait le marché. Cependant cette balance a atteint ses limites et désormais, les prix d’achat sont trop élevés pour être compensés. Or le taux d’intérêt ne va pas descendre plus, les banques ayant atteint leur seuil minimum de rentabilité et passant déjà parfois sous la barre des 1%.

 

Un taux qui ne descendra donc plus, même s’il devrait se maintenir, et des prix trop élevés, c’est bien une impasse à long terme. Dans les plus grosses agglomérations où le marché est sous tension, il est même devenu moins intéressant d’investir pour vivre dans le bien que d’être locataire. Notez d’ailleurs que le prix de la location est resté relativement stable, ce qui fait de l’investissement locatif un placement peu intéressant dans ces zones.

 

Pourquoi le prix de l’immobilier augmente-t-il ?

Le marché de l’immobilier est assez nébuleux. Il peut y avoir des augmentations de prix causées par l’apparition de lignes de transport, de zones commerciales ou de nouveaux pavillons d’habitation dans un secteur. C’est le cas pour les zones de Paris qui doivent accueillir les Jeux Olympiques et qui connaîtront une extension de ligne de métro.

 

Cependant il arrive que des hausses de prix soient inexplicables et soient simplement le résultat d’une conjoncture inattendue. Le plus souvent le calcul est très simple : beaucoup de demande pour une seule ville, une concurrence forte qui va faire augmenter les prix toujours plus haut tant que la demande ne retombe pas. Malheureusement, ces bulles immobilières peuvent atteindre des points critiques où la demande s’effondre brutalement. Les prix redescendent alors tout aussi vite et peuvent laisser des personnes en difficulté financière puisqu’elles pensaient pouvoir vendre ou revendre à un prix très élevé.

 

S’il n’est pas possible de comprendre toutes les causes de l’augmentation du prix dans les grandes villes, il est en revanche possible de se renseigner et de se méfier des hausses interminables. La presse alerte régulièrement sur les évolutions du marché, comme ici, et n’hésitent pas à faire participer des spécialistes de la finance au débat.