Au moment de l’achat d’un bien immobilier, et plus précisément au moment de la signature de l’acte de vente chez le notaire, l’acquéreur doit s’acquitter de ce que l’on appelle communément les frais de notaire. Il s’agit en réalité de frais d’acquisition, ou frais d’achat, permettant de régler les taxes et impôts dues sur la transaction immobilière à l’État et aux collectivités territoriales, et de rémunérer le ou les notaires en charge de la transaction ainsi que les divers intervenants.

Mais à quoi correspondent ces taxes ? De quoi les frais de notaire sont-ils réellement composés et surtout, comment sont-ils calculés ?

Calcul frais de notaire

Que comprennent les frais de notaire ?

Les frais de notaire sont composés des droits de mutation (ou droits d’enregistrement), des débours, ainsi que de la rémunération du notaire, appelée émoluments.

En moyenne, ils s’élèvent entre 7% et 8% du prix de vente d’un bien immobilier ancien. S’il s’agit d’un bien immobilier neuf, il faut compter entre 2% et 3% du prix de vente. Toutefois, ce montant dépend de la valeur du bien immobilier, de la vente (ou non) du mobilier, et de la localisation du bien.

Par ailleurs, une grande partie de ce montant est reversé à l’État, sous forme de taxes, et la rémunération du notaire ne représente finalement qu’une part plutôt faible des frais de notaire (entre 15% et 20%, soit entre 1% et 1,5% du prix de vente).

 

Qui paie les frais de notaire ?

En règle générale, les frais de notaire sont toujours et en intégralité payés par l’acquéreur. Ils sont versés au notaire au moment de la signature de l’acte définitif de vente. Le notaire redistribue alors par la suite les sommes dues aux divers organismes publics et intervenants. Ainsi, il est possible que l’acquéreur reçoive quelques mois plus tard un remboursement. En effet, le notaire procèdera si nécessaire à une régularisation des frais réellement dus par l’acquéreur une fois les taxes et charges reversées.

Bon à savoir : Dans certains cas, vendeur et acquéreur peuvent s’entendre sur le fait que le vendeur paie les frais de notaire. On parle alors de vente acte en main, et les frais de notaire ne seront pas inclus dans le prix d’achat. Le vendeur versera lui-même le montant des frais de notaire à la signature de l’acte de vente. Attention toutefois, puisque dans la pratique le vendeur gonfle généralement son prix de vente du montant des frais de notaire et ne les supporte donc pas réellement. Enfin, la clause acte en main doit impérativement être précisée dans la promesse ou le compromis de vente, qui doit être rédigé par un notaire.

 

Calcul des frais de notaire dans l’ancien

Les droits de mutation

Les droits de mutation, aussi appelés droits d’enregistrement, représentent la part la plus importante des frais de notaire. Il s’agit d’impôts et taxes versés par le notaire au Trésor Public, et qui reviennent à l’État et aux collectivités locales.

Ces droits de mutation sont calculés selon un pourcentage du prix de vente du bien, et peuvent varier selon la localisation géographique, une partie de ces droits étant déterminée par les départements. Ils se composent des 3 taxes suivantes :

  • Départementale, comprise entre 3,80% à 4,50% du prix de vente selon les départements
  • Communale, au taux de 1,20% du prix de vente
  • Nationale, qui s’élève à 2,37% du montant de la taxe départementale

Enfin, l’État perçoit également la contribution à la sécurité immobilière, liée aux formalités d’enregistrement et de publicité foncière. Celle-ci représente 0,10% du prix de vente du bien immobilier, avec un minimum de 15 €.

Bon à savoir : Les département de l’Indre (36), de l’Isère (38), du Morbihan (56) et Mayotte (976) ont conservé un taux de 3,80% pour la taxe départementale. Ainsi, dans ces départements, les droits de mutation représentent au total 5,09 % du prix de vente, tandis que dans les autres départements français ils s’élèvent à 5,81% du prix de vente (taxe départementale à 4,50%).

 

Les débours

Ils servent à couvrir tous les frais engagés par le notaire pour la constitution du dossier de vente. En effet, le notaire devra faire appel à des intervenants afin d’établir l’acte authentique et le changement de propriété (notamment pour obtenir le cadastre, les documents d’urbanisme, l’état hypothécaire, etc). Les débours correspondent donc à la rémunération de ces intervenants, et représentent environ 1% du coût total des frais de notaire.

 

La rémunération du notaire

frais de notaireDernière composante de ces frais de notaire : la rémunération du notaire lui-même. En effet, le notaire aura pris de son temps pour rassembler l’ensemble des pièces du dossier de vente et établir l’acte de vente. La rémunération du notaire, appelée « les émoluments », est proportionnelle au prix du bien vendu, selon un barème règlementé. Le montant des émoluments est donc le même chez tous les notaires, et soumis à un taux de TVA de 20%.

Toutefois, depuis le 1er janvier 2021, le notaire peut accorder une remise sur ses émoluments si le prix de vente est supérieur à 100 000 € (150 000 € auparavant). Cette remise est de 20% maximum (contre 10% avant le 1er janvier 2021), et s’applique uniquement sur la part des émoluments calculés sur le prix au-delà de 100 000 €. Par ailleurs, cette remise est facultative, et doit être consentie uniformément à l’ensemble de sa clientèle si le notaire choisit toutefois de l’appliquer.

Voici le nouveau barème pour le calcul des émoluments de vente, en vigueur depuis le 1er janvier 2021 (cf. arrêté du 28 février 2020) :

Tranches d’assiette Taux applicable
De 0 à 6 500 € 3,870%
De 6 500 € à 17 000 € 1,596%
De 17 000 € à 60 000 € 1,064%
Plus de 60 000 € 0,799%


A noter que ce même barème s’applique qu’il y ait un ou deux notaires en charge de la vente. Par conséquent, si vendeur et acheteur font chacun appel à leur propre notaire, le montant des émoluments n’augmentera pas pour autant. Les notaires se partageront les tâches et donc les émoluments proportionnellement, selon des règles préétablies.

Enfin, aux émoluments de vente s’ajoutent des émoluments de formalités, versés au notaire pour les démarches annexes (demande d’extrait d’un acte d’état civil par exemple).

Bon à savoir : La somme des émoluments perçus par le notaire ne peut pas excéder 10 % du prix de vente du bien immobilier, ni être inférieure à 90 €.

 

Les frais de notaire pour un terrain

Lorsque l’on achète un terrain, la transaction est conclue chez le notaire et soumise aux mêmes règles que l’achat d’un bien immobilier ancien en ce qui concerne les frais de notaire. Ces derniers s’élèveront donc entre 7% et 8% du prix de vente du terrain.

 

Les frais de notaire pour un bien immobilier neuf

En ce qui concerne l’acquisition d’un bien immobilier neuf, c’est quelque peu différent. En effet, les impôts et taxes sont allégés. On applique alors uniquement la taxe départementale avec un taux de 0,71%. Les débours et émoluments sont calculés de la même façon que pour l’acquisition d’un bien immobilier ancien. Les frais de notaire pour un bien immobilier neuf se situent donc en moyenne entre 2% et 3% du prix de vente du bien.

 

Exemple de calcul des frais de notaire

Quels seraient les frais de notaire à payer pour l’achat d’une maison ancienne à 800 000 € ?

Composante des frais de notaire Calcul Montant
Taxe communale 800 000 * 0,012 9 600 €
Taxe départementale 800 000 * 0,045 (ou 0,038) 36 000 €
Taxe nationale 36 000 * 0,0237 853 €
Total des Droits de mutation 9 600 + 36 000 + 853 46 453 €
Sécurité immobilière 800 000 * 0,001 800 €
Débours (estimation) 600 €
Émoluments de vente HT 6 500 * 0,0387 + (17 000 – 6 500) *
0,01596 + (60 000 – 17 000) * 0,01064
+ (800 000 – 60 000) * 0,00799
6 789 €
Émoluments de formalités HT (estimation) 800 €
Émoluments du notaire TTC (6 789 + 800) * 1,20  9 107 €
TOTAL DES FRAIS DE NOTAIRE 46 453 + 800 + 600 + 9 107 56 960 €

Pour un bien immobilier à 800 000 €, les frais de notaire s’élèvent approximativement à 57 000€ au total. Soit un peu plus de 7% du prix du bien. De ce montant, 85,6% sera reversé à l’État et 13,3% permettra de rémunérer le notaire.

 

Estimation des frais de notaire

Il existe de nombreux outils en ligne permettant d’estimer les frais de notaire pour l’achat d’un bien immobilier. Par exemple, la Chambre des notaires de Paris a mis en place un simulateur de frais de notaire sur son site internet. Il suffit de renseigner le département où se situe le bien, ainsi que son prix de vente.

 

Chez WELMO, nous accompagnons et conseillons vendeurs et acheteurs jusqu’à la signature de l’acte de vente chez le notaire.

 

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