Comprendre le marché immobilier à Paris

Le 1er semestre 2019 s’achève, le temps de faire le point sur ce trimestre qui nous présente encore des chiffres « choc ». En effet, selon le baromètre LPI-SeLoger, tous logements confondus, le prix moyen du m2 dans l’ancien monte actuellement à 3 594 €. Devenir propriétaire aujourd’hui n’a jamais coûté aussi cher ! Avec de fortes disparités entre les grandes agglomérations et la campagne, aujourd’hui on zoome sur notre chère capitale pour faire le point sur le marché immobilier parisien.

 

Évolution des prix de l’immobilier à Paris sur le 1er semestre 2019

Le marché parisien est en pleine révolution et il est surtout unique en France. Les prix de l’immobilier à Paris ont fait coulé beaucoup d’encre ces derniers mois, et pour cause, la barre symbolique des 10 000 € du mètre carré a été franchie. Dans la capitale, acheter un appartement aujourd’hui coûte 6,5% plus cher qu’il y a un an.

 

L’envolée des prix parisiens

Selon le baromètre LPI-SeLoger, chaque mois de nombreux appartements parisiens voient leurs prix s’envoler et passer la barre des 10 000 € /m2. Aujourd’hui le prix moyen du mètre carré à Paris avoisine les 10 190 €, du jamais vu !

Evolution prix immobilier Pari

Les raisons ?

Le déséquilibre important entre l’offre et la demande. En effet cette hausse de prix est alimentée par le faible nombre de biens à vendre. L’étude de Savills, publiée le 31 juillet par la société britannique fournisseur de services dans l’immobilier, fait état « d’un marché résidentiel parisien qui affiche un faible niveau d’offre, couplé à une demande croissante d’acheteurs nationaux et internationaux ».

Les crédits immobiliers à des taux très bas y sont aussi pour quelque chose. En effet, les taux d’emprunt étant historiquement bas, beaucoup de français souhaitent devenir propriétaires, et donc alimentent la demande et la hausse des prix. C’est particulièrement marqué dans les zones d’attractivité forte : bassin d’emploi, infrastructure importante de transports en commun, Paris en tête de liste. Mais si les français ont beaucoup investi dans les résidences principales, ils se sont aussi intéressés aux investissements locatifs.

 

Des disparités entre arrondissements

Mais tout Paris n’est pas logé à la même enseigne, en effet on constate des écarts importants entre arrondissements. Par exemple, entre le 6ème arrondissement et le 19ème les prix varient du simple au double. On observe un prix moyen du mètre carré de 7 882 € dans le 19ème arrondissement contre 14 207 € dans le 6ème arrondissement.

C’est le 3ème arrondissement (rue Beaubourg, rue des Archives) qui enregistre la plus forte hausse avec croissance de +11,9% sur l’année.

Quelles conséquences pour le marché immobilier parisien ?

Les prix se sont envolés, dépassant 10 000 € le mètre carré dans plusieurs arrondissements et l’on observe plusieurs phénomènes : des parisiens délaissent Paris, devenu trop cher, d’autres investissent en locatif ou rognent sur la surface habitable pour rester intra-muros.

 

L’exode des familles en proche banlieue

Beaucoup de Parisiens partent de Paris pour trouver des résidences principales plus grandes et moins chères. En effet, les prix intra-muros sont devenus pour beaucoup inabordables. On dit souvent que Paris est une ville réservée aux très riches ou aux très pauvres, puisque les très riches peuvent s’offrir une adresse dans le parc privé et les très pauvres peuvent bénéficier des logements sociaux, alors que la classe moyenne doit se résigner à aller en banlieue. Il s’agit de la classe moyenne et de la classe moyenne haute, qui ne bénéficient pas d’aides,car elles sont considérées comme trop riches, mais elles ne sont pour autant pas suffisamment riches pour rester dans Paris. Donc les parisiens, notamment les familles quittent Paris pour s’installer dans les alentours.

La qualité de vie change, car si ces villes sont en plein développement de leurs transports en commun, notamment avec le Grand Paris Express, aujourd’hui cela se traduit par des temps de trajet domicile-travail plus longs. Le marché du travail a donc du également s’adapter en proposant de plus en plus aux employés le travailler depuis leur domicile.

Néanmoins avec leur vie de quartier et leur proximité de Paris, les villes de la proche banlieue attirent de plus en plus d’acheteurs.  Depuis 2014, on observe une explosion des ventes de l’ancien en banlieue. Lire aussi : les villes où il faut investir avec le Grand Paris.

Problème : avec l’afflux, la hausse des prix contamine de plus en plus la banlieue. Certes les prix ne sont pas ceux de Paris, mais il y a quand même des villes ou l’on constate une forte augmentation, comme à Montrouge ou nous étions à 5 000 € le mètre carré il y a quelques années : or aujourd’hui nous atteignons les 9 000 € dans certaines zones. Plus on avance, plus il va être compliqué pour ces classes moyennes de s’y retrouver. Si elles veulent devenir propriétaires aujourd’hui, cela devient de plus en plus compliqué.

 

L’embourgeoisement de Paris

Paris immobilierLes ouvriers et employés ne représentent plus que 5% des transactions immobilière dans l’ancien dans Paris. 86% des acquisitions de logements anciens dans la capitale sont faites par des catégories socioprofessionnelles supérieures (artisans, chefs d’entreprise, professions libérales, cadres qui achètent en couple, etc.).

C’est ce que met en lumière une étude des notaires du Grand Paris récemment publiée. Cette tendance est directement liée à l’envolée des prix parisiens, mais également par la faible rotation des logements sociaux.

Si la part des professions intermédiaires dans les investissements immobiliers est restée stable autour des 30% entre 1998 et 2018 , c’est la part des cadres qui a le plus évolué en Ile-de-France passant de 27% à 37%.

La grande couronne suit la même tendance. La part des acquéreurs de maisons employés et ouvriers est passée de 34% à 28% et celle des acquéreurs d’appartement de 33% à 26%.

L’étude révèle également qu’à Paris l’uniformisation sociale pourrait se renforcer, car de plus en plus de couples de cadres deviennent propriétaires (de 67% en 2014 à 74% en 2018). Alors qu’à l’inverse les couples où les deux acquéreurs ne font pas partie de la même CSP reculent. Les couples sont de plus en plus homogènes, de quoi faire devenir Paris un nouveau Manhattan ? Si rien est fait pour attirer les familles ou garder les classes moyennes, c’est ce qui pourrait se passer… A suivre.

 

L’investissement locatif

Les parisiens souhaitant continuer de vivre dans Paris tout en investissant dans l’immobilier, se tournent plus facilement vers l’investissement locatif. Ils restent alors locataires de leur logement principal, souvent plus spacieux et achètent une plus petite surface pour la mettre en location.

On voit aussi des personnes investir dans le locatif en faisant le pari de louer le logement en Airbnb car le retour sur investissement parait plus intéressant. Nous vous invitons à lire notre article sur les règles à respecter si vous souhaitez louer votre bien par ce biais.

Toutefois on assiste cette année à un durcissement de la loi pour éviter que certains arrondissements ne se transforment en zones touristiques.

L’enjeu pour Paris c’est de faire en sorte que ce soit les parisiens qui investissent et qui vivent dans Paris, plutôt que d’avoir des investissements locatifs pour les touristes ou des logements vacants.

Dans tous les cas, pour les investisseurs qui cherchent uniquement un rendement locatif, Paris devient une zone compliquée, parce que, si les prix de l’immobilier s’envolent, les loyers sont encadrés et le retour sur investissement est moindre par rapport à ce qu’il était il y a quelques années. Nous sommes maintenant sous la barre des 4% de rendement et c’est un élément qu’il faut prendre en compte.

 

Conseils pour investir dans Paris

Lors d’un investissement dans l’immobilier, il faut bien penser son projet dans sa globalité. Les français adorent la pierre, et malgré les prix en hausse, c’est toujours une valeur refuge. Devenir propriétaires reste un objectif de vie pour beaucoup, néanmoins il faut réfléchir sur le temps que l’on va passer dans son logement.

 

Penser son projet immobilier dans sa globalité

De manière générale, il commence à être intéressant d’acheter si vous rester dans votre logement au moins 5 voire 7 ans pour pouvoir amortir l’investissement (comprenant les intérêts ou encore les frais de notaires). Après, la durée dépend aussi du secteur géographique où vous investissez.

Dans les endroits tendus, c’est-à-dire là où les prix ne cessent de grimper (Paris, Bordeaux, Lyon etc.), il est intéressant d’investir même si vous y restez moins de 5 ans.

A la différence de la location où vous perdez votre argent chaque mois, dans la propriété immobilière vous capitalisez.

Il faut aussi toujours penser à le revente, car on observe que sur Paris les biens sont remis en vente au bout de quatre à cinq ans, contre neuf ans dans le reste de la France. Il faut toujours penser à la revente du bien pour être certain de ne pas faire d’erreur.

 

Être organisé et rapide

Ensuite, lorsque l’on veut acquérir un bien à Paris, il faut vraiment être rapide car aujourd’hui nous avons vraiment un déséquilibre important entre l’offre et la demande. Ce déséquilibre est particulièrement marqué sur les deux pièces, les appartements de 50 mètres carrés. En effet, dès qu’un bien est mis sur le marché, les acheteurs se ruent dessus. On constate que les biens peuvent être vendus en trois ou quatre visites…

Une erreur revient aussi beaucoup chez les nouveaux acquéreurs en recherche d’un bien : ils vont visiter un premier appartement, qui peut en tout point correspondre à leurs critères, mais voudront en visiter d’autres pour comparer avant de faire une offre d’achat sur le premier. Le problème c’est qu’entre temps d’autres acheteurs se seront positionnés, et il sera long et compliqué de retrouver le même type de bien dans la foulée.

Notre conseil donc : bien définir ses critères essentiels / secondaires lors de la décision d’achat et en amont des visites pour pouvoir être prêts à se positionner directement si le bien parfait se présente. 60% des achats dans Paris sont fait par des couples, aussi, vous gagnerez du temps à visiter à deux dès le début pour éviter les contre-visites.

 

Savoir faire quelques concessions

Si l’on veut investir dans une résidence principale à Paris il faut être prêt à faire des concessions sur certains critères. Tous les acquéreurs cherchent le même type de bien :

  • entre 30 – 40 m2 pour un 2 pièces avec 1 chambre,
  • entre 50 et 65 m2 pour un 3 pièces avec 2 chambres
  • et entre 80 et 100 m2 pour un 4pièces avec 3 chambres

Vouloir en plus un balcon, une orientation sud, une baignoire, un ascenseur et nous en passons, en plus est tout à fait louable. Mais il faudra certainement faire des concessions sur certains de ces critères si vous souhaitez acheter rapidement.

Notre conseil : hiérarchiser vos critères, définissez ceux qui sont obligatoires pour concrétiser votre projet immobilier (localisation par exemple) et mettez les autres dans une case « secondaire » pour éviter de passer à côté de certains biens qui vous correspondraient.

Si vous ne souhaitez pas faire de concessions alors il faudra peut-être penser à s’éloigner du centre pour rejoindre la moyenne couronne qui reste bien desservie en transports en commun dans les zones ou l’immobilier continue de monter et ou l’on peut faire une plus-value intéressante à la revente.

 

Attention aux arnaques

Les propriétaires ne sont pas dupes, il savent très bien que la demande est importante. Il y a pas mal d’arnaques qui existent sur Internet. Vous allez voir une belle annonce, avec un très beau bien et un prix dérisoire. Or, comme cela n’existe pas aujourd’hui sur le marché, c’est une arnaque !

Il peut y avoir des agences qui mettent en ligne de des fausses annonces pour attirer les clients. Lorsque la personne téléphone on lui répond que le bien a été vendu mais que l’agence a d’autres biens dans son portefeuille. C’est un moyen pour certaines agences d’aller chercher des contacts.

Il y a aussi le cas d’une annonce très belle qui indique que le bien est à Paris, mais on vous explique ensuite que c’est situé à 20 minutes en train de Paris. ;.. Chez Welmo, nous rédigeons nous-mêmes nos annonces et nous sommes totalement transparents sur les prix.

On observe qu’il y a aussi des agences qui n’affichent pas leurs honoraires, alors que c’est obligatoire depuis septembre 2018. Donc même si vous tombez sur votre logement de rêve restez vigilant !

 

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Vous êtes propriétaire à Paris et vous souhaitez vendre votre bien immobilier en évitant les frais d’agence exorbitants ? Welmo vous accompagne en vous proposant un panel de services dernière génération (visite virtuelle, plans 2D/3D, planning des visites, etc) et à partir de seulement 990 €. Pour une estimation gratuite de votre bien rendez-vous ici.