Évaluer l'emplacement de votre bien immobilier
Les investisseurs immobiliers évaluent le potentiel d’un investissement par sa rentabilité : ils comparent les coûts d’acquisition et de maintenance d’un bien avec le loyer au prix du marché. Cependant, la rentabilité ne doit pas être le seul critère ! Acheter dans le mauvais quartier peut faire chuter la valeur du bien et diminuer les loyers. Il est donc important de bien évaluer l’emplacement de bien immobilier (maison, appartement, terrain, etc).
Que vous fassiez un investissement pour les revenus passifs et une revente à long terme ou pour revendre rapidement et faire une plus-value, vous devez investir dans un quartier qui va continuer d’attirer acheteurs et locataires.
Vous pouvez tomber sur une perle rare, mais si tout le voisinage est aussi constitué de biens équivalents, votre investissement peut ne pas s’avérer aussi intéressant que vous l’espériez.
Acheteurs et vendeurs ont habituellement une bonne idée de l’endroit où ils veulent vivre. Peut-être qu’ils sont attirés par de bonnes écoles ou la proximité de leurs entreprises.
Quelle qu’en soit la raison principale, l’emplacement peut être aussi important que la propriété en tant que telle.
En tant qu’investisseur immobilier, vous devez avoir ce même état d’esprit.
Donc comment évaluer efficacement un emplacement de bien immobilier ?
Voici 5 éléments à prendre en compte :
1. Les antécédents historiques
Il vous faut d’abord rechercher comment s’est comporté l’immobilier dans cette zone durant les 15 ou 20 dernières années. Vous visez un emplacement qui a une progression continue des prix de ventes, pas un très irrégulier qui s’avérerait trop risqué.
2. La qualité des écoles
La qualité des écoles publiques est un élément crucial pour les familles.
En effet, les mêmes biens, situés dans des quartiers avec de bonnes ou de mauvaises écoles publiques, verront de grandes différences dans le montant des loyers !
3. Les opportunités d’emplois
Y a-t-il des opportunités d’emplois à proximité ? De grosses entreprises qui attirent des cadres supérieurs dans le secteur ?
Il y aura toujours de la demande de logements dans un quartier qui a constamment de nombreuses opportunités d’emplois.
Regardez aussi du côté des statistiques de revenus du quartier. Recherchez des revenus supérieurs aux revenus médians, ou du moins supérieurs à ceux des secteurs environnants.
4. Les ventes aux alentours
Y a-t-il de nombreux panneaux “À vendre” dans le secteur ? Beaucoup d’annonces immobilières en ligne ? Si oui, renseignez-vous sur les raisons des ventes et sur le temps qu’ont pris ces biens à se vendre. Si une vente moyenne prend plus de 6 mois dans ce quartier, reconsidérez votre investissement.
Idéalement, vous recherchez un quartier bien établi avec peu de turnover. Si possible, vous voulez être parmi les rares biens en location du secteur.
Vous pouvez également consulter les annonces immobilières en ligne pour déterminer le prix au mètre carré moyen.
5. Devenez l’expert du quartier
Une fois que vous avez acheté votre premier investissement immobilier, si le secteur est idéal, ne vous arrêtez pas là !
C’est le moment de faire savoir aux résidents que vous êtes un investisseur actif. Demandez-leur de vous contacter en premier s’ils décident de vendre pour n’importe quelle raison.
Une fois devenu un expert, vous aurez le coup d’œil : vous verrez immédiatement si un bien vaut le coup ou non.
