Tout savoir sur l’annulation d’une offre d’achat par l’acheteur

En tant qu’acheteur, lorsque vous trouvez un bien qui vous plaît, vous pouvez transmettre au vendeur une offre d’achat (ou promesse unilatérale d’achat). Ce document contractuel indique votre volonté d’acheter le logement concerné au prix stipulé dans votre courrier. La signature de l’offre d’achat est la première étape d’une transaction immobilière. En effet, dans le cas où le vendeur accepterait cette offre, les deux parties peuvent alors aller à l’étape suivante et signer le compromis de vente puis l’acte définitif de vente devant un notaire. Toutefois, si vous changez d’avis, vous pouvez, sous certaines conditions, vous rétracter. Comment se déroule l’annulation d’une offre d’achat par l’acheteur ? Toutes les réponses à travers notre article.

Offre d'achat immobilier

L’offre d’achat : un document rédigé par l’acheteur et transmis au vendeur

Qu’est-ce que l’offre d’achat ?

Rédiger une offre d’achat est un acte juridique à travers lequel l’acheteur précise au vendeur son intention d’acheter son bien immobilier. La rédaction de cette proposition d’acquisition intervient au début du processus de vente immobilière, bien avant la signature du compromis.

Une fois transmise au propriétaire, l’offre peut être acceptée, négociée (dans ce cas, le vendeur peut faire une contre-proposition) ou refusée. Lorsque le vendeur signe le document en retour, il atteste également de sa volonté de vendre son logement au candidat-acquéreur. Les deux parties pourront, d’ici quelques semaines, signer le compromis de vente puis l’acte authentique de vente chez le notaire.

Comment faire une offre d’achat ?

L’offre d’achat verbale n’a aucune valeur juridique. Elle n’engage donc ni le vendeur ni l’acheteur. Seule l’offre d’achat écrite prend une valeur officielle aux yeux des administrations. Il s’agit donc d’un document que vous devez rédiger.

Pour être valide, votre courrier doit comporter certaines mentions obligatoires, comme :

  • une proposition de prix d’achat, qui peut être inférieure ou égale au montant fixé par le vendeur (la loi interdit aux acquéreurs potentiels de formuler une offre d’achat à un montant supérieur à celui qui est affiché) ;
  • l’identité des deux parties ;
  • les conditions suspensives (obtention d’un prêt, vente d’un bien immobilier, etc.) ;
  • une durée de validité (qui varie généralement entre une et deux semaines) au terme de laquelle l’offre ne sera plus valide.

Offre d’achat et compromis de vente : deux éléments différents

Il est important de ne pas confondre offre d’achat et compromis de vente. Lorsque vous rédigez une offre d’achat, en tant qu’acquéreur, vous êtes l’unique partie à vous engager à acheter le bien dont il est question. Il s’agit d’un engagement unilatéral, et à ce stade, le vendeur peut librement refuser votre offre.

À l’inverse, en signant le compromis de vente, vendeur et acheteur scellent leur engagement ensemble. Ce document a une forte valeur juridique. Lorsqu’un compromis de vente a été signé, la vente doit définitivement avoir lieu. Si, en tant qu’acheteur, vous ne vous rétractez pas pendant les dix jours de délai de rétractation qui vous sont accordés, alors la transaction sera effective.

Par ailleurs, vous ne versez généralement aucun dépôt de garantie lors de la signature de l’offre d’achat. En revanche,  vous pouvez être amené à verser un montant correspondant à 5 ou 10 % du prix de vente du bien au titre du dépôt de garantie à la signature du compromis de vente.

Accord entre deux personnes

L’annulation de l’offre d’achat par l’acheteur : quelles sont les options  ?

En principe, lorsque vendeur et acquéreur signent une offre d’achat, ils s’engagent tous les deux à aller au bout de la transaction. Techniquement, en tant qu’acheteur, vous ne pouvez plus procéder à une annulation de votre offre d’achat, sauf si :

  • le vendeur du bien immobilier a refusé l’offre ;
  • il n’a pas répondu dans les délais impartis ;
  • une clause d’annulation spécifique prévoit que vous pouvez annuler votre offre, ou que les deux parties ne seront réellement engagées qu’au moment de la signature du compromis de vente.

Dans les faits, cependant, peu de vendeurs font le choix d’engager des procédures judiciaires à l’encontre d’un candidat-acquéreur qui se désengage à cette étape. Et pour cause ! L’acheteur, s’il a décidé de ne pas poursuivre son achat, peut faire jouer son droit de rétractation qui intervient après la signature du compromis de vente. 

Aussi, lorsqu’un acheteur manifeste son intérêt d’annuler son offre d’achat, le vendeur préfère souvent accepter ce choix afin de ne pas perdre de temps pour remettre son logement en vente. Sur un marché tendu, en revanche, il n’est pas conseillé de multiplier les offres d’achat puis les annulations, afin de ne pas se décrédibiliser vis-à-vis des propriétaires et des agences immobilières. 

Dans l’idéal, il est préférable que vous fassiez part de votre choix d’annuler votre offre d’achat par écrit. Vous pouvez, par exemple, envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception au vendeur en précisant clairement et sans ambiguïté le caractère nul de l’offre précédemment transmise.

Profiter du délai légal de rétractation du compromis de vente pour se désengager

Dans le cas où le vendeur refuserait catégoriquement votre demande d’annulation de l’offre d’achat, vous pouvez patienter jusqu’à la signature du compromis de vente et profiter de votre droit de rétractation pour vous désengager.

En effet, à la signature du compromis de vente, vous disposez d’un délai de rétractation de dix jours pendant lesquels vous pouvez librement prendre la décision de ne pas aller au bout du processus de vente.

Dans ce cas, vous n’avez pas à justifier votre choix et n’avez pas non plus à payer de pénalités. Pour rappel, le délai de rétractation débute au lendemain de la réception du courrier transmis au vendeur.

Annulation de l’offre d’achat par l’acheteur : tout ce que vous devez savoir

Bien que l’offre d’achat soit considérée comme un engagement, dans les faits l’acheteur peut se rétracter après la signature du document.

L’offre d’achat orale n’a aucune valeur juridique. Cela signifie que vendeur et acheteur peuvent l’annuler à tout moment sans que cela ait de conséquences.

Contrairement à l’acheteur, le vendeur n’a aucune possibilité d’annuler une offre d’achat qu’il aurait signée. Le seul moyen de se désengager est de prouver que le courrier ne comporte pas l’ensemble des mentions obligatoires ou de démontrer que les conditions suspensives ne sont pas remplies.

Pour annuler une offre d’achat, l’acheteur peut transmettre un courrier avec accusé de réception au vendeur. Ce courrier devra mentionner son identité, indiquer précisément le bien dont il est question et spécifier son intention de ne pas poursuivre la vente.

Retour en haut
Retour haut de page