Tout savoir sur le compromis de vente
Qu'est-ce qu'un compromis de vente ?
Le compromis est un avant-contrat, c’est le premier acte qui scelle l’accord entre les deux parties sur une vente immobilière. Il a pour but de préparer la signature de l’acte définitif.
Le compromis n’en reste pas moins un véritable contrat : le vendeur déclare vouloir vendre son bien à l’acheteur, qui lui déclare vouloir l’acheter aux conditions stipulées dans le compromis.
Art. 1589 du code civil « Le compromis de vente vaut vente dès lors qu’il y a un accord sur la chose et le prix ».
Le compromis de vente peut aussi être appelé la Promesse Synallagmatique de Vente ou PSV. Synallagmatique signifiant bilatéral, la PSV est bien un engagement réciproque des parties pour conclure la vente.
Nous vous recommandons donc de bien lire toutes les mentions avant de signer !
La signature du compromis de vente
La signature du compromis de vente s’effectue à une date définie et en présence des deux parties et généralement du ou des notaires choisis. Vous pouvez d’ailleurs avoir le même notaire que votre acheteur. Le notaire étant un Homme de loi, il sera impartial et défendra les intérêts des deux parties.
La présence du notaire lors de cette étape n’est néanmoins pas obligatoire. Vous pouvez tout à fait signer un compromis de vente entre particuliers. On parle alors de compromis de vente « sous seing privé » .
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Néanmoins, comme le compromis de vente a une valeur de contrat au niveau juridique, la plupart du temps cela rassure les acquéreurs et vendeurs que ce soit le notaire qui le rédige. A vous de voir avec quelle solution vous êtes le plus à l’aise.
L'acompte le jour de la signature
Si présence de notaire il y a, il est courant de devoir verser un acompte au(x) notaire(s) ce jour là – aux alentours de 5% à 10%. Cet acompte sert à garantir l’engagement de l’acheteur.
Mais celui-ci n’est pas obligatoire. Cet acompte viendra en déduction du prix de vente lors de la signature de l’acte définitif ou sera remboursé à l’acquéreur si celui-ci se rétracte dans les conditions légales.
Comme le compromis de vente n’entraine pas d’enregistrement fiscal, vous n’aurez pas de frais administratifs à engager lors de la signature.
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Pour le jour de la signature, vous serez dans l’obligation d’avoir fourni les différents diagnostics sur votre bien, si le bien est en copropriété, les derniers PV d’AG, le règlement de copropriété etc.
Une fois le compromis signé, les parties sont définitivement engagées l’une envers l’autre. Sauf si elles sont amener à se rétracter dans le délai légal si les conditions de la mise en œuvre de cette rétractation sont réunies.
Peut-on se rétracter une fois le compromis de vente signé ?
Depuis la loi Macron du 6 Août 2015, l’acheteur (non professionnel) dispose d’un délai de 10 jours pour se rétracter. A l’inverse le vendeur lui, ne dispose d’aucun délai, une fois le compromis de vente signé il est engagé dans la vente.
L’acquéreur s’il souhaite se rétracter devra envoyer un courrier au vendeur en recommandé avec accusé de réception l’informant de sa décision. Si cela n’est pas fait pendant la période des 10 jours, alors l’acquéreur devient aussi engagé dans le process de vente.
Que doit contenir le compromis de vente ?
A chaque vente son compromis ! Si certaines mentions doivent être présentes dans tous les cas, les conditions suspensives et les plans de financement diffèrent et devront donc être traités individuellement.
Voici les mentions obligatoires :
- les coordonnées du / des vendeur(s) et acquéreur(s)
- l’adresse exacte du bien immobilier
- l’origine du bien (date du précédent acte de vente, nom du précédent propriétaire, acte notarié…),
- le descriptif détaillé du bien et de ses équipements
- l’existence d’une hypothèque éventuelle et/ou servitude
- Le dossier de diagnostic technique (DDT)
- les sommes à payer notamment le prix de vente et les honoraires de l’agent immobilier (si vous en avez un)
- les modalités de paiement (avec ou sans l’aide d’un prêt immobilier),
- la durée de validité de la promesse de vente et date limite de signature de l’acte de vente définitif (A lire également : Quand un compromis de vente devient-il caduque ?)
- le montant de l’indemnité d’immobilisation et les conditions suspensives (s’il y en a)
Si le bien vendu fait partie d’une copropriété, il faudra également fournir les documents et informations concernant la copropriété.
Globalement, nous vous conseillons d’être le plus exhaustif possible afin d’éviter que l’acquéreur ne se rétracte ou intente une action en justice si des informations lui ont été cachées.
A lire également : que vérifier dans un compromis de vente ?
Quelles sont les conditions suspensives ?
Le cas du crédit immobilier : Si comme dans la majorité des cas votre acheteur finance son acquisition via un crédit immobilier il bénéficie automatiquement de la condition suspensive d’obtention du prêt. De cette façon, l’acquéreur peut se rétracter et n’est pas dans l’obligation d’acheter le bien s’il n’obtient pas son crédit immobilier.
Cela fait peser une certaine incertitude sur l’issue de la vente ; notamment côté vendeur. C’est pourquoi cette clause est encadrée en termes de durée. En effet, on prévoit généralement un délai de 60 jours. L’acheteur se doit de revenir vers vous pour indiquer si oui ou non il a pu obtenir son financement dans ce délai.
Si l’acquéreur finance l’opération sans crédit immobilier et par ses fonds propres, alors vous devez le stipuler dans le compromis de vente. Ainsi que sa renonciation de bénéficier de la clause suspensive de prêt.
3 autres clauses suspensives présentes dans les compromis de vente
- l’absence de servitude d’urbanisme ou d’utilité publique grevant le bien
- la renonciation par une collectivité publique à son droit de préemption sur le bien
- la situation hypothécaire apurée au moment de la vente.
Vous pouvez également demander l’ajout de conditions suspensives particulières selon votre situation. Pour cela nous vous invitons à vous rapprocher de votre notaire.
Et après ?
Une fois le compromis de vente signé il un délai de plusieurs mois jusqu’à l’acte de vente (généralement 3 mois).
Cela permet de vérifier toutes les clauses suspensives et à l’acquéreur d’obtenir son prêt immobilier si besoin pour financer l’achat.
Le notaire lui s’occupera des nombreuses formalités préalables à la signature de l’acte de vente. Une agence immobilière comme Welmo, peut vous accompagner dans la signature du compromis.
Retrouvez tout ce qu’il faut savoir sur le compromis de vente en vidéo :
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