Le compromis de vente pour la maison : définition et fonctionnement
Vous avez trouvé la maison de vos rêves ? Alors la prochaine étape est de faire une offre d’achat. Dès qu’elle sera acceptée, vous pourrez signer un compromis de vente. Cet avant-contrat fixe les conditions précises de la transaction immobilière à venir (date de libération de la maison, prix de vente du bien, modalités de paiement, etc.). Attention, cependant, car le compromis de vente d’une maison diffère légèrement du compromis de vente d’un appartement, notamment en ce qui concerne les documents à annexer. Plus d’explications à travers notre article.
Qu’est-ce que le compromis de vente d’une maison ?
Le compromis de vente (aussi appelé promesse synallagmatique de vente) est un avant-contrat signé par le vendeur et l’acheteur. Ce document engage les deux parties et témoigne de leur intention :
- d’acheter le bien, en ce qui concerne l’acquéreur ;
- de vendre le logement, en ce qui concerne l’acheteur.
Le compromis de vente précise les conditions de la vente (prix du bien, modalité de paiement, clauses suspensives, etc.). Dans l’absolu, ce document n’est pas obligatoire, mais la grande majorité des professionnels de l’immobilier recommande de le rédiger, de le signer, et d’accorder une attention toute particulière aux informations indiquées.
Il est possible de rédiger et de signer un compromis de vente :
- chez un notaire ;
- auprès d’une agence immobilière ;
- sous seing privé, uniquement avec la présence de l’acheteur et du vendeur.
Appartement ou maison : quelles différences sur le compromis de vente ?
Le calcul de la surface Carrez
Le compromis de vente d’une maison diffère légèrement du compromis de vente d’un appartement. En l’occurrence, le calcul de la surface Carrez ne doit pas forcément être indiqué lorsqu’il s’agit de la vente d’une maison individuelle. Cette obligation ne s’applique qu’aux appartements ou aux lots soumis au régime de la copropriété. En revanche, il faut y indiquer la surface du terrain ainsi que le numéro et la section cadastrale de la parcelle.
L’état de l’installation sanitaire
En outre, un propriétaire qui vend sa maison doit impérativement faire contrôler l’état de son installation sanitaire par le Service Public d’Assainissement Non Collectif (SPANC) avant la vente de cette dernière. Il doit ensuite annexer le diagnostic qui lui a été transmis datant de moins de trois mois dans le compromis de vente. Ce document n’existe pas lorsqu’il s’agit d’une cession d’appartement.
L’état des risques naturels, miniers ou technologiques
De la même manière, lorsqu’il s’agit de la vente d’une maison, une attention toute particulière est portée à l’État des Risques Naturels, Miniers ou Technologiques (ERNMT). La loi impose au vendeur de préciser au futur acquéreur si le bien se trouve en zone inondable, sur des sols pollués, dans un secteur dangereux, etc. Dès lors, il doit impérativement lui communiquer un état des risques naturels, miniers et technologiques et annexer ce document de moins de six mois au compromis de vente.
Le permis de construire et la déclaration préalable de travaux
Dans le cas où le vendeur aurait réalisé des travaux datant de moins de dix ans dans le logement qu’il met en vente, il doit annexer le permis de construire et la déclaration préalable de travaux au compromis de vente. Sans ce document, la vente pourrait ne pas être valide.
Les avantages de faire appel à un notaire pour signer le compromis de vente
Comme expliqué précédemment, vendeurs et acheteurs ont trois solutions pour rédiger et signer le compromis de vente : contacter un notaire, se rendre dans une agence immobilière, réaliser la procédure entre eux, sous seing privé.
Contacter un notaire est sans aucun doute la solution la plus sécurisante. Cette option présente également d’autres avantages. En l’occurrence, les deux parties peuvent bénéficier des conseils avisés d’un officier public qui agit en toute neutralité. Il s’agit, en outre, d’un professionnel du droit et de l’immobilier sur lequel vendeur et acheteur peuvent s’appuyer en cas de litige.
Enfin, signer le compromis de vente chez le notaire permet d’authentifier le document et d’être certain qu’il est totalement conforme tant au niveau des informations indiquées, des clauses suspensives à ajouter ou des documents obligatoires à annexer.
Notez qu’il est possible de faire intervenir le notaire du vendeur, de l’acheteur, ou les deux et procéder à une signature en double minute. Autrement dit, les deux notaires collaborent à la rédaction des contrats et réalisent ensemble toutes les formalités inhérentes.
Les documents à joindre au compromis de vente d’une maison
Avec ou sans notaire, il est obligatoire de joindre certains documents pour que le compromis de vente d’une maison soit valide. En l’occurrence, le vendeur doit fournir un dossier de diagnostic technique, qui comporte l’ensemble des diagnostics obligatoires (amiante, plomb, risques naturels, termites, consommation énergétique, assainissement, etc.). Ces diagnostics doivent obligatoirement être réalisés par un professionnel compétent et impartial.
Il est également nécessaire de transmettre :
- le titre de propriété ;
- les pièces d’identité de l’acheteur et du vendeur ;
- le permis de construire de la maison ;
- l’acte de propriété du terrain ;
- les plans du logement ;
- les documents relatifs aux travaux réalisés ;
- la taxe foncière et la taxe d’habitation.
Compromis de vente d’une maison : tout ce que vous devez savoir
Le compromis de vente intervient une fois que l’acheteur et le vendeur se sont mis d’accord sur la vente d’un bien. Le document engage donc directement les deux parties (après un délai de rétractation de dix jours pour l’acheteur).
La promesse de vente, quant à elle, n’engage que l’acheteur. À travers ce document, il indique vendre son bien à l’acquéreur dont il est question pour un prix déterminé. Dès l’instant où il transmet ce document, le vendeur n’a pas le droit ni de renoncer à la vente ni de privilégier un autre acquéreur.
L’acheteur n’a aucune obligation de verser un acompte au moment de la signature du compromis de vente. Dans le cas où il accepterait de le faire, le montant de l’acompte est compris entre 5 % et 10 % du montant du bien.
Pour être valide, le compromis de vente doit comporter certaines mentions obligatoires comme ;
- l’identité du vendeur et de l’acheteur ;
- le prix de vente du bien et son descriptif complet ;
- les modalités de financement de la maison, etc.