Tout savoir sur l’annulation de l’offre d’achat par le vendeur

L’offre d’achat est transmise au propriétaire et est rédigée par le potentiel acquéreur au moment où ce dernier a un coup de cœur pour un bien. Cette offre atteste de la volonté de l’acheteur d’acquérir le logement dont il est question. Rédiger ce document est un acte juridique, et sa signature engage les deux parties à mener la transaction à terme au prix convenu en signant les documents officiels chez le notaire. En tant que vendeur, il est important de bien considérer cette offre, car l’annuler est ensuite très compliqué. Découvrez tout ce que vous devez savoir sur l’annulation de l’offre d’achat par le vendeur.

Offre d'achat immobilier

Qu’est-ce qu’une offre d’achat ?

L’offre d’achat est un document transmis au vendeur par l’acheteur. Ce courrier manifeste l’intérêt de l’acquéreur pour le bien dont il est question et sa volonté de le réserver aux conditions mentionnées. Cette proposition d’acquisition intervient avant la signature de l’acte de vente. Concrètement, il s’agit de la toute première étape d’une transaction immobilière

En tant que vendeur, vous êtes libre d’accepter ou de refuser une offre d’achat. Toutefois, il s’agit d’un document à valeur juridique. Dès lors qu’il est signé par les deux parties, un accord ferme est scellé. Autrement dit, une fois que vous signez l’offre d’achat, vous vous engagez auprès de l’acheteur à mener la transaction à terme en signant un acte authentique de vente en présence d’un notaire.

Pour être valable, l’offre d’achat d’un bien immobilier doit être écrite et comporter différentes mentions obligatoires comme :

  • une brève description du bien ;
  • le prix d’achat (même s’il est égal au prix de vente) ;
  • la date et le délai de validité de l’offre formulée (généralement une semaine à dix jours) ;
  • le moyen de financement du bien ;
  • les conditions suspensives, qui annulent le document si elles ne sont pas remplies. L’obtention d’un prêt bancaire ou la vente d’un bien au préalable peuvent être des clauses suspensives.

Comment se passe l’annulation d’une offre d’achat par le vendeur ?

Une offre signée est un contrat qui engage juridiquement le vendeur et l’acquéreur. En tant que vendeur, vous ne pouvez donc pas l’annuler dès lors que vous avez donné votre accord définitif pour réaliser la transaction.

Une fois le document signé, vous ne pourrez plus revenir sur votre décision. Autrement, le candidat-acquéreur est en droit d’exiger que la transaction ait bien lieu. Il peut également engager une action en justice et prétendre à des dommages et intérêts, comme convenu dans l’article 1113 du Code civil.

En tant que vendeur, votre seul moyen d’annuler une offre d’achat signée et de ne pas conclure la vente est de faire valoir qu’une clause suspensive n’a pas été respectée. Cette option est également possible si :

  • vous parvenez à démontrer que l’offre n’a pas été rédigée dans les règles ;
  • si le document précise que les deux parties ne seront réellement engagées qu’au moment de la signature du compromis de vente, par exemple.

Il s’agit des seules raisons justifiées pour lesquelles vous pouvez demander l’annulation de l’offre d’achat sans pénalités.

L’agence immobilière peut-elle être tenue pour responsable en cas d’annulation de l’offre d’achat par le vendeur ?

Si une agence immobilière est mandatée pour s’occuper de la vente immobilière du bien et que le vendeur se rétracte après la signature de l’offre d’achat, l’agence ne peut être tenue responsable. L’agence immobilière (ou l’agent immobilier) chargée du dossier n’a, en effet, aucun engagement envers l’acheteur. 

Si le vendeur prend la décision d’annuler une offre d’achat, la structure n’a en aucun cas commis une faute ni failli à ses obligations. Seule la responsabilité du vendeur est alors engagée.

Offre d’achat et délai de rétractation

Concrètement, en tant que vendeur, vous disposez du délai de réflexion accordé par l’acheteur (entre une semaine et dix jours) pour réfléchir et refuser ou accepter l’offre transmise. Si vous la refusez dans les délais impartis, alors il n’y aura aucune conséquence

En revanche, une fois que vous avez signé les documents, vous êtes engagé juridiquement. De votre côté, au moment de la signature, vous ne disposez d’aucun délai de rétractation. Il est donc important d’être certain de votre décision de vendre le bien à la personne qui rédige le document aux conditions mentionnées.

Que faire si l’acquéreur potentiel ne se manifeste plus ?

Lorsque l’acquéreur ne se manifeste plus, le vendeur peut être tenté de se rétracter. Toutefois, cela est interdit par la loi. Qu’importe la situation, seul l’acheteur peut se rétracter de l’offre d’achat dans les délais impartis.

Concrètement, dans ce cas, vous devez patienter jusqu’à ce que l’acheteur vous contacte et qu’il vous fasse part de sa volonté de se rétracter afin de remettre votre bien en vente sur le marché. C’est précisément pour cette raison qu’il est grandement recommandé d’analyser avec précaution l’offre d’achat et le profil de l’acheteur avant de s’engager. Il faut déceler sa motivation, mais aussi sa solvabilité financière.

Annulation de l’offre d’achat par le vendeur : tout ce que vous devez savoir

Juridiquement, le vendeur ne peut pas accepter deux offres d’achat différentes pour un même bien immobilier.

Si le vendeur annule l’offre d’achat alors même qu’il l’avait déjà signée, l’acheteur peut lui imposer de vendre le bien, saisir la justice et demander le versement de dommages-intérêts.

Contrairement à l’acheteur, le vendeur ne dispose d’aucun délai de rétractation. Dès qu’il appose sa signature sur le document, il s’engage à mener la vente et ne peut se désengager (hors cas spécifiques).

Non, le vendeur ne peut pas se rétracter s’il n’a plus aucune nouvelle de l’acheteur. Dans ce cas, la seule solution est de patienter jusqu’au retour de l’acheteur afin qu’il se rétracte lui-même.

Pour annuler une vente immobilière, le vendeur dispose de deux solutions :

  • envisager une résiliation amiable : le vendeur expose sa situation à l’acheteur et les deux parties trouvent un accord amiable pour annuler le compromis ;
  • opter pour une annulation judiciaire du compromis de vente : si la résiliation amiable n’aboutit pas, le vendeur peut prouver que l’acheteur a manqué à l’une de ses obligations contractuelles et saisir le tribunal compétent. 
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