Offre d’achat : quel est le délai de rétractation ?
L’offre d’achat est un document contractuel à travers lequel l’acquéreur manifeste sa volonté d’acheter un bien immobilier à un certain prix. Le vendeur peut refuser cette promesse unilatérale d’achat si elle ne lui convient pas. En revanche, dès lors qu’il l’accepte, il est officiellement engagé. Il doit donc aller au bout de la transaction immobilière et signer les documents officiels chez un notaire (compromis de vente, acte de vente définitif, etc.). Pour l’acquéreur, l’offre d’achat est moins engageante, puisqu’il existe certaines possibilités de l’annuler. Quel est le délai de rétractation d’une offre d’achat pour le vendeur ? Est-ce la même chose pour l’acheteur ? Toutes les réponses à travers notre article.
Qu’est-ce qu’une offre d’achat d’un bien immobilier ?
Pour le candidat-acquéreur, rédiger une offre d’achat est un moyen de réserver un bien qui lui plaît à des conditions qu’il peut lui-même fixer, notamment en ce qui concerne le prix. Ce document intervient bien avant la signature du compromis de vente et est destiné à aboutir à la signature d’un acte authentique de vente chez un notaire.
Pour être juridiquement valide, l’offre d’achat doit être écrite. Une offre formulée oralement n’a aucune valeur juridique et n’engage pas le vendeur. Le document doit également comporter certains éléments obligatoires, comme la désignation du bien, la date de l’offre, le prix fixé par l’acquéreur potentiel ou encore la durée de validité de l’offre.
Une fois l’offre transmise, le vendeur peut prendre le temps d’examiner le contenu du contrat. Il peut ensuite faire le choix :
- d’accepter les conditions de l’offre d’achat du candidat-acquéreur et signer le document ;
- de refuser la proposition d’achat, notamment si le prix proposé par le futur acheteur est inférieur à celui fixé ;
- de faire une contre-proposition écrite, qui rend alors l’offre initiale caduque.
Dès le moment où le propriétaire accepte les conditions de l’offre, acheteur et vendeur sont engagés. Quelques semaines plus tard, les deux parties pourront signer le compromis de vente puis l’acte authentique de vente chez un notaire.
L’offre d’achat : à ne pas confondre avec le compromis de vente ou la promesse de vente
Offre d’achat, compromis de vente et promesse de vente sont trois éléments différents. Comme expliqué précédemment, l’offre d’achat est une simple proposition d’acquisition faite par l’acheteur au vendeur. Il s’agit de la première étape officielle d’une transaction immobilière, et à ce stade, il n’existe aucun engagement juridique. Le vendeur peut donc librement refuser l’offre transmise et l’acheteur est le seul à s’engager.
Le compromis de vente, en revanche, engage officiellement les deux parties. En signant ce document, acheteur et vendeur se promettent de signer l’acte authentique de vente devant un notaire. L’engagement de l’acheteur est d’ailleurs symbolisé par le versement d’un dépôt de garantie dont le montant varie entre 5 et 10 % du prix de vente du bien. À ce stade, en dehors du délai de rétractation légal, l’acheteur ne peut plus se désengager. La règle est également vraie pour le vendeur, qui, en signant le compromis de vente, s’engage à aller au bout de la transaction. En général, il s’écoule plus ou moins un mois entre la signature de l’offre d’achat et celle du compromis de vente.
Enfin, dans le cadre d’une promesse de vente, le vendeur s’engage à céder son bien à l’acheteur pendant une certaine durée. L’acheteur, de son côté, dispose d’un délai de réflexion pour accepter ou refuser la vente.
Rétractation de l’offre d’achat : quelles sont les possibilités ?
La rétractation de l’offre d’achat par le vendeur
En vertu de l’article 1113 du Code civil, lorsque le vendeur a accepté l’offre d’achat, il a l’obligation de céder son bien à l’acheteur. Cela, même s’il reçoit une offre plus avantageuse postérieurement. Si le vendeur fait le choix de se rétracter, l’acquéreur peut saisir la justice afin d’imposer la vente ou d’obtenir le versement de dommages et intérêts.
Concrètement, il n’existe aucune possibilité de rétractation pour un vendeur qui a signé une offre d’achat. Il n’existe pas non plus de délai de rétractation qui lui permettrait de revenir sur sa décision. Les seuls moyens d’annuler la vente sont :
- de prouver que le courrier ne contient pas l’ensemble des mentions obligatoires ;
- de montrer qu’une des clauses suspensives n’est pas remplie (obtention d’un prêt, vente préalable d’une maison, etc.) ;
- d’intégrer une clause spécifique qui stipule que vendeur et acquéreur ne seront réellement engagés l’un envers l’autre qu’au moment de la signature du compromis de vente.
Par ailleurs, même si l’acheteur ne se manifeste plus, le vendeur reste engagé. Tant que l’acquéreur n’indique pas clairement son souhait de se rétracter de la vente, le vendeur reste engagé et ne peut pas remettre son bien sur le marché. Pour éviter cette situation, il est souvent recommandé aux propriétaires de bien analyser la motivation et la situation financière de l’acheteur avant de se positionner.
La rétractation de l’offre d’achat par l’acheteur
En théorie, l’acheteur est également engagé dès que son offre est acceptée par le vendeur. En pratique, cependant, il peut changer d’avis sans prendre trop de risques puisque lors de la signature du compromis de vente, il bénéficie d’un droit de rétractation de dix jours.
Dans les faits, lorsqu’un acquéreur émet le souhait de ne pas poursuivre la vente après avoir signé l’acte de vente définitif, le vendeur préfère annuler sa demande à l’amiable. Conscient que l’acheteur pourra se rétracter lors du délai de rétractation qui intervient à la signature du compromis de vente, il préfère ne pas perdre davantage de temps et remettre son bien immobilier en vente rapidement. L’offre d’achat s’avère donc peu engageante pour l’acheteur qui profite de plus de possibilités de désistement.
Rétractation de l’offre d’achat : questions/réponses
Bien que l’offre d’achat soit censée engager l’acheteur, dans les faits, ce dernier peut se rétracter de la vente après la signature du compromis de vente. À cette occasion, il bénéficie d’un délai de rétractation de dix jours.
Pour annuler une offre d’achat, il est préférable que l’acheteur envoie une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur.
Contrairement à l’acheteur, le vendeur ne peut pas se rétracter d’une offre d’achat sans subir de pénalités.