Droit de préemption urbain : comment ça marche ?
Le droit de préemption urbain correspond à une priorité donnée à la mairie d’une commune de se porter acquéreur d’un bien immobilier, avant tout autre acquéreur privé.
En effet, il existe des zones de préemption, dans lesquelles la mairie est prioritaire dans l’acquisition des biens immobiliers. Elle donc titulaire d’un droit de préemption urbain (DPU) pour tous les biens mis en vente sur ce territoire.
La commune est généralement titulaire de ce droit, mais les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) peuvent en être titulaires également. Aussi, le titulaire d’un droit de préemption urbain peut déléguer son droit à une collectivité locale, un établissement public, ou le concessionnaire d’opérations d’aménagement. Les articles L211-1 et L211-2 du Code de l’urbanisme encadre ce droit de préemption urbain.
La déclaration d'intention d'aliéner
Lorsqu’un bien en vente se situe dans une commune dotée d’un droit de préemption urbain, le notaire a l’obligation de rechercher si le bien en question se trouve dans une zone urbaine de préemption. Si c’est le cas, cela signifie que la mairie, ou le titulaire du droit, de la zone où se trouve le bien est prioritaire pour acquérir le bien.
Dans ce cas, le notaire informe la mairie de la vente du bien immobilier via l’envoi d’un document, appelé déclaration d’intention d’aliéner (DIA). A compter de la réception de ce document, la mairie dispose d’un délai de deux mois pour faire valoir son droit de préemption sur le bien. Si la mairie renonce à acquérir le bien ou ne se manifeste pas dans le délai imparti, le propriétaire vendeur peut alors vendre son bien immobilier à une autre personne.
Notez que la mairie doit impérativement recevoir le DIA. Si elle ne le reçoit pas, elle est en droit de faire annuler la vente, et peut contraindre le propriétaire vendeur à renoncer à la vente pendant 5 ans.
La mise en œuvre du droit de préemption urbain
Dans le cas où la mairie déciderait de préempter le bien immobilier, alors la vente ne peut pas se faire avec un autre acheteur. Si un compromis de vente avait été signé, celui-ci est annulé.
Toutefois, la mairie doit motiver le fait qu’elle se porte acquéreur du bien. En effet, l’acquisition d’un quelconque bien immobilier de la mairie, usant de son droit de préemption, doit se faire dans le but de réaliser une opération d’intérêt général. Cela peut concerner l’accueil d’activités économiques, la création d’équipement collectifs, ou encore la construction de logements sociaux.
Enfin, le droit de préemption de la mairie, en règle générale, ne s’applique pas aux constructions achevées il y a moins de 10 ans (sauf si le conseil municipal en décide autrement, on parle alors de DPU renforcé).
Bon à savoir : la déclaration d’intention d’aliéner prend la forme d’un formulaire. Elle doit mentionner l’état civil du ou des propriétaires, le nom et l’adresse de l’acquéreur, la désignation et l’usage du bien vendu et les modalités de la cession, à savoir le prix de vente, les modalités de paiement, etc.
Détermination du prix de vente
La mairie dispose de deux options pour acquérir le bien immobilier :
- Elle peut acquérir le bien au prix fixé par le propriétaire vendeur. Dans ce cas, la vente se fera selon les conditions fixées après la DIA dans les 3 mois suivants l’acceptation de la préemption par la mairie.
- La mairie peut également choisir de négocier le prix de vente. Dans ce cas, elle peut faire une offre à un prix inférieur au propriétaire vendeur par lettre recommandée. La mairie doit bien entendu soumettre cette offre dans les 2 mois suivants la réception de la DIA.
- Dans cette situation, trois choix s’offrent au propriétaire vendeur : accepter l’offre, la négocier, ou renoncer à la vente.
Dans le cas où le vendeur accepte l’offre d’achat, la vente aura lieu dans les 3 mois qui suivent. S’il souhaite renégocier l’offre de la mairie, il pourra faire une contre-proposition. Toutefois, si le désaccord sur le prix de vente du bien persiste, un juge de l’expropriation interviendra. Sachez que le propriétaire vendeur peut renoncer à vendre son bien à tout moment, s’il ne trouve aucun accord avec la mairie sur le prix de vente.
Détermination du prix de vente en cas de désaccord
C’est un juge de l’expropriation qui intervient en cas de désaccord prolongé sur le prix de vente du bien immobilier. En effet, si le propriétaire et la mairie ne peuvent pas s’accorder sur un prix de vente, un juge de l’expropriation se chargera de fixer un prix de vente définitif.
Pour cela, le juge de l’expropriation se basera normalement sur plusieurs transactions immobilières de biens similaires qui ont eu lieu sur le même secteur géographique.
Une fois qu’un prix de vente définitif est fixé par le juge de l’expropriation, le propriétaire vendeur et la mairie disposent d’un délai de 2 mois pour renoncer à la vente immobilière. Si les deux parties acceptent le prix de vente fixé par le juge de l’expropriation ou si elles ne se manifestent pas, la vente aura lieu dans les mois qui suivent au prix fixé.
Dans le cas où la mairie renoncerait à acquérir le bien immobilier, le propriétaire vendeur peut alors vendre son bien immobilier à une autre personne. Toutefois, durant 5 années, il ne peut le vendre qu’au prix fixé par le juge de l’expropriation, indexé sur l’indice INSEE du coût de la construction.
Les autres droits de préemption
Le droit de préemption urbain n’est qu’un exemple de droit de préemption. Il en existe effectivement d’autres, tels que :
- Le droit de préemption exercé dans les zones d’aménagement différé (ZAD). Dans ces zones, le titulaire du droit de préemption peut être une collectivité publique, un établissement public, ou le concessionnaire d’opérations d’aménagement.
- Le droit de préemption des communes en cas d’aliénation à titre onéreux des fonds artisanaux, fonds de commerce et baux commerciaux.
- Le droit de préemption dans les espaces naturels sensibles créés par le département.
