Acheter un appartement loué : les pièges à éviter

Vous cherchez à faire un investissement locatif ou vous souhaitez acquérir un bien occupé ? Zoom sur les particularités de ce type d’achat.

Avantages à acheter un appartement occupé

Pas de carence locative et un rendement connu

Acheter un appartement déjà occupé par un locataire peut se révéler être une véritable opportunité pour un investissement locatif. Tout d’abord, cela vous évite la recherche d’un premier locataire et donc une éventuelle vacance locative dès l’achat.

Par ailleurs, l’appartement étant déjà en location, vous connaissez, en amont de votre achat, le montant du loyer que vous percevrez. Vous pouvez ainsi calculer précisément votre rendement locatif avant de vous lancer.

En théorie, le flux financier est « automatiquement » transféré, et vous ne prenez pas le risque de devoir fixer un prix pour la location et trouver un locataire.

Une décote sur le prix de vente

Lorsque vous achetez un bien immobilier déjà occupé, vous « achetez » également le bail de location qui va avec ainsi que les conditions qui y sont rattachées. C’est pourquoi, les appartements occupés ont un prix moins élevé que les appartements vides sur un même secteur.

Cette décote est estimée en moyenne entre 10% et 15%. Néanmoins, cela dépend grandement du type de contrat de bail signé et de sa durée de validité, ou encore des caractéristiques du bien. De plus, cette décote ne s’applique aux biens loués meublés, du fait de la courte durée des contrats de location en meublé.

Enfin, certains logements sont soumis à la loi 1948 (lorsque leur construction est antérieure au 1^er septembre 1949 et qu’ils sont situés sur certaines communes de plus de 10 000 habitants). Dans ce cas, la décote peut être d’autant plus importante, et se situe en moyenne entre 20% et 50%. Néanmoins, les loyers de ce type de logements sont peu élevés et les conditions de récupération du bien limitées.

Un investissement apprécié des banques

Si vous souhaitez financer votre investissement via un prêt immobilier, le fait que le bien soit occupé jouera en votre faveur auprès des banques. En effet, ces dernières apprécient particulièrement ce type d’investissement puisque vos futurs loyers locatifs sont déjà assurés et permettront de rembourser, en partie ou en totalité, le montant de vos mensualités. Le risque est donc limité pour la banque.

Les conditions d’emprunt peuvent néanmoins varier d’une banque à l’autre. Nous vous conseillons donc de faire appel à un courtier immobilier afin d’obtenir les meilleures conditions possibles pour votre prêt immobilier.

Acheter un appartement avec un locataire : les inconvénients

Pas de modification possible du contrat de location

Comme évoqué précédemment, lorsque vous achetez un appartement avec un locataire déjà en place, vous devenez contractuellement lié à ce dernier. En effet, le bail signé entre le locataire et le précédent propriétaire de l’appartement vous est automatiquement transféré. Cela signifie que vous n’avez pas de nouveau bail ou d’avenant à rédiger, mais aussi que vous ne pouvez pas modifier le contrat de location en cours. Il est donc essentiel de bien lire tous les termes du contrat avant d’acquérir le bien !

Une récupération du logement soumise à conditions

Vous ne pouvez pas obliger le locataire à quitter le logement, que ce soit pour vivre dans le bien, y loger un proche, ou le revendre.

En effet, selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, vous devez attendre minimum de 2 ans pour récupérer le logement afin d’y vivre vous-même ou d’y loger un proche. Et ce même si la durée restante du contrat de location est inférieure à 2 ans.

Dans le cas où vous souhaiteriez récupérer le logement afin de le revendre, alors vous devez attendre 3 ans minimum, peu importe la durée restante du bail.

Par ailleurs, vous devrez, dans tous les cas, informer le locataire et motiver votre décision de reprendre le logement, en respectant un préavis de 6 mois.

A noter également que cela ne s’applique pas aux logements meublés, pour lesquels vous devez attendre l’échéance du bail et respecter un préavis de 3 mois.

Une décote à la revente

Si la décote à l’achat représente un avantage considérable lors de l’acquisition d’un bien occupé, n’oubliez pas de penser votre projet immobilier dans sa globalité. En effet, si vous êtes amené.e à revendre le bien rapidement, alors vous subirez, très certainement, vous aussi une décote sur votre prix de vente.

De plus, sachez que le locataire en place bénéficie d’un droit de préemption. Cela signifie qu’il est prioritaire pour acheter le bien immobilier.

Les pièges à éviter

Vous l’aurez compris, acquérir un bien occupé peut s’avérer être un investissement fructueux, mais qui présente également quelques inconvénients. Afin d’éviter toute déconvenue, voici une liste des principaux pièges à éviter si vous souhaitez acheter un appartement avec un locataire :

Vérifiez l’absence d’impayés et la qualité du dossier locataire

Il est important de vous assurer, avant l’achat, que le locataire n’ait pas de défaut de paiement. Pour cela, vous pouvez demander au vendeur l’historique des quittances de loyer.

Pour vous assurer à 100% que le locataire n’est pas mauvais payeur, nous vous conseillons de demander, en plus des quittances de loyer, les comptes-rendus de gestion (si le bien est géré par une agence) ou les extraits de relevé bancaire (si le bien est géré par le propriétaire).

Vérifiez la conformité du bail et les conditions de congé

Comme vous ne pourrez pas renégocier le contrat de location avec le locataire en place, lisez bien toutes les conditions actuelles de location, et assurez-vous notamment que le bail comporte une clause résolutoire. Cette dernière vous permettra de résilier le contrat en cas d’impayés.

Si certaines conditions ne vous conviennent pas, vous pouvez demander au vendeur d’effectuer des modifications sur le bail en cours. Il devra alors le faire lui-même signer au locataire de l’appartement, avant que votre achat ne soit finalisé. Attention cependant, rien ne l’oblige à accepter.

Assurez-vous de la cohérence du loyer avec le marché immobilier

Il se peut que le loyer de l’appartement ne soit pas ou plus corrélé avec le marché immobilier actuel. Notamment si le locataire occupe le logement depuis plusieurs années. Il vous faut donc évaluer le montant du loyer avant votre achat, et non seulement vous fier au loyer actuel. Néanmoins, pour augmenter le loyer de l’appartement, il vous faudra attendre l’échéance du bail.

Un loyer sous-évalué ne signifie pas pour autant qu’il s’agit d’un mauvais investissement. En effet, cela peut vous permettre d’augmenter votre rentabilité sur le long terme.

Faites un état des lieux de l’appartement

Bien que lors de votre visite l’appartement sera très probablement occupé par le locataire et les meubles en place, vous ne devez pas pour autant faire une visite moins rigoureuse.

De plus, pensez à bien demander au propriétaire l’état des lieux d’entrée du locataire afin de le comparer avec l’état actuel de l’appartement. Vous saurez ainsi si d’éventuelles dégradations seront à votre charge ou à celle du locataire. Enfin, dans le cas d’un logement loué meublé, vous êtes responsable de l’entretien et du mobilier figurant sur l’inventaire.

Vérifiez l’absence de contentieux locatifs

Pour finir, pensez à vous assurer qu’il n’y a pas de contentieux entre le propriétaire et le locataire. En tant que nouveau propriétaire, les contentieux locatifs éventuels vous seront transférés.

Nous vous recommandons de faire constater l’absence de contentieux par un notaire, afin que cela soit mentionné sur l’acte de vente.