Encadrement des loyers à Paris : mythe ou réalité ?
En toute chose, la loi se doit de canaliser les ardeurs pour éviter d’assister très vite à des débordements. C’est d’ailleurs ce qu’avaient connu les loyers dans la ville de Paris dans la décennie 2005-2015. Voilà pourquoi, la première autorité de la ville a souhaité qu’un encadrement des loyers à Paris voit le jour.
Cela signifie que les logements loués (vides ou meublés) sont soumis à un plafonnement de leur loyer. En même temps que cette nouvelle soulage certains, d’autres s’interrogent sur l’effectivité de son application. L’encadrement des loyers à Paris : S’agit-il d’un mythe ou d’une réalité ? Ici, la réponse.
Les dispositions pratiques de cette loi d’encadrement des loyers
Que vous soyez bailleur ou locataire, prenez connaissance du contenu de cette loi. En effet, ce dispositif a élaboré trois types de loyers auxquels les acteurs immobiliers devront se conformer. Il s’agit d’un loyer minoré, d’un loyer de référence et d’un loyer majoré.
Tous ces loyers sont fixés annuellement par un arrêté préfectoral. Le loyer minoré équivaut au loyer de référence auquel on soustrait 30 %. Le loyer majoré, quant à lui, correspond au loyer de référence augmenté de 20 %.
Entre autres indications, le dispositif stipule que pour les appartements meublés, la mensualité de référence inclut une majoration indiquée annuellement dans l’arrêté préfectoral. De même, pour un réel encadrement des loyers à Paris, il contraint les bailleurs à préciser dans le contrat locatif le loyer de référence et celui majoré. Cette précision intervient pour limiter les débordements et empêcher que des loyers soient supérieurs au loyer majoré.
Ainsi, si vous n’avez pas rénové votre immeuble ou votre appartement, vous ne pouvez augmenter le loyer au-delà de l’actualisation par l’IRL. La chose est possible seulement lorsque le loyer initialement pratiqué est sous-évalué. Par ailleurs, quelle que soit la zone dans laquelle vous vous trouvez, cette loi s’applique à vous pour peu que vous habitiez l’un des 80 quartiers de Paris. Surtout, il est utile de préciser que le non-respect de ces dispositions vous expose à des sanctions.
Que comporte ce dispositif sur l’encadrement des loyers à Paris?
Ce dispositif a trait aux contrats de location d’appartements. Qu’il s’agisse de la colocation ou de location meublée ou vide, servant de résidence principale ou à usage mixte (professionnel et résidence principale), ledit dispositif reste valable. Plus précisément, il s’applique à tous les baux locatifs encadrés par la loi du 6 juillet 1989 aussi bien pour la première mise en location que pour un renouvellement de bail. Il a pris effet depuis le 1er juillet 2019.
Sont exclus de ce dispositif les logements de type HLM ou APL ainsi que ceux de type Anah. De même, les appartements encadrés par la loi de 1948 et les locations saisonnières ne s’inscrivent pas dans le cadre de cette norme.
Un dispositif réglementaire déjà expérimenté
En réalité, le dispositif mis en place afin d’encadrer les loyers ne constitue pas une nouvelle loi. Même s’il a connu des amendements, il ne s’agit là que de l’une des plus importantes mesures de la loi Alur mise en vigueur le 1er août 2015. Elle faisait suite à la hausse vertigineuse des loyers dans la ville entre 2005 et 2015. Mais malheureusement, elle n’a servi que pour 2 ans puisqu’en 2017, elle avait été annulée par décision du tribunal administratif.
Dès lors, le risque d’une nouvelle flambée s’est accru, et il fallait agir au plus vite. C’est dans cette perspective que la municipalité a saisi l’État pour renouveler l’encadrement des loyers à Paris. Ainsi, la loi portant sur l’Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique (loi Elan) voit le jour en novembre 2018.
Quelques indications de loyers à appliquer dans certaines zones
Paris étant subdivisé en 20 lots de quartiers, voici, dans les 3 premiers lots quelques indications préfectorales quant aux mensualités de référence à pratiquer :
Paris 1 : Palais Royal, Les Halles, Saint-Germain l’Auxerrois et Place Vendôme
| Nombre de pièces | Non meublées montant | Meublées montant |
| 1 | 29,83 €/m2 | 33,69 €/m2 |
| 2 | 25,75 €/m2 | 29,10 €/m2 |
| 3 | 23,21 €/m2 | 26,23 €/m2 |
| 4 et plus | 23,20 €/m2 | 26,22 €/m2 |
Paris 2 : Vivienne, Mail, Gaillon et Bonne Nouvelle
| Nombre de pièces | Non meublées montant | Meublées montant |
| 1 | 29,68 €/m2 | 33,54 €/m2 |
| 2 | 24,97 €/m2 | 28,19 €/m2 |
| 3 | 22,88 €/m2 | 25,86 €/m2 |
| 4 et plus | 23,78 €/m2 | 26,89 €/m2 |
Paris 3 : Enfants Rouges, Arts et Métiers, Les Archives et Sainte-Avoye
| Nombre de pièces | Non meublées montant | Meublées montant |
| 1 | 29,83 €/m2 | 33,69 €/m2 |
| 2 | 25,75 €/m2 | 29,10 €/m2 |
| 3 | 23,21 €/m2 | 26,23 €/m2 |
| 4 et plus | 23,20 €/m2 | 26,22 €/m2 |
Autrement dit, en tant que propriétaire bailleur dans ces zones, voilà les marges dans lesquelles vous devez rester. En termes de loyer majoré, vous ajouterez 20 % à ces montants.
Exemple : Dans le quartier des Halles, les références de loyers à pratiquer d’un appartement d’une pièce loué meublé est évalué à 33,69€ / m2 depuis le 1er juillet 2019. Ce prix correspond à un loyer mensuel de 673,80€ pour un appartement de 20 m2. Le loyer de référence augmenté de 20% est égal à 40,43€ / m2, soit 808,60€ pour un 20 m2.
A noter : ces chiffres portent sur les indications de loyers en vigueur en début d’année 2020. Or, au 1er Juillet 2020, le montant du loyer de référence a été augmenté. Cette hausse du loyer de référence est de l’ordre de 1% à 2%, selon les quartiers et le type de logement.
En conclusion
La question de l’encadrement des loyers à Paris suspendue en 2017 a bel et bien été ressuscitée depuis le 1er juillet 2019. Elle est passée d’un mythe à une réalité, celle à laquelle tous les acteurs de l’immobilier devront désormais se conformer.
