Logements conventionnés et avantages pour les propriétaires
Quand un propriétaire ou un organisme gestionnaire de logement signe un contrat avec l’État, son appartement ou sa maison devient un logement conventionné. Il s’engage alors, entre autres, à renoncer à fixer le loyer à sa guise.
Il peut prétendre, en revanche, à certains avantages non négligeables. Mais ces avantages ne sont pas les mêmes selon qu’il s’agit d’un logement conventionné ANAH ou un logement conventionné APL.
Les logements conventionnés : définition
Il s’agit d’une convention, c’est-à dire d’une forme de contrat, conclu entre le propriétaire et l’État. Avec un logement conventionné, le propriétaire doit respecter certaines obligations :
- Le loyer n’est plus déterminé librement par le propriétaire. Il ne peut pas dépasser un certain plafond déterminé par le prix au mètre carré et variable selon la zone géographique.
- Le propriétaire n’a pas non plus libre cours pour choisir le locataire. Les logements conventionnés sont destinés en priorité aux candidats à faibles revenus.
- Les propriétaires de logements conventionnés ne peuvent pas les louer à des membres de leur famille proche, tels que leur conjoint, leurs enfants ou leurs parents.
- La convention est valable pour une durée minimum de six ans lorsque le logement ne nécessite pas de travaux préalables à faire. En revanche cette durée atteint neuf ans dans le cas de travaux à effectuer. Au terme des six ou neuf ans, la convention est automatiquement reconduite. Excepté si le propriétaire manifeste sa volonté de résilier en adressant une lettre recommandée avec accusé de réception.
La différence entre logement conventionné ANAH et logement conventionné APL
Si le propriétaire renonce à certaines de ses libertés, il bénéficie néanmoins d’avantages. Ces contreparties diffèrent suivant que le contrat porte sur un logement conventionné ANAH (Agence Nationale de l’Habitat) ou un logement conventionné APL (aide personnalisée au logement).
Les bénéfices pour le propriétaire d’un logement conventionné ANAH
Passer une convention avec l’Agence Nationale de l’Habitat fait profiter le propriétaire-bailleur, pendant toute la durée de la convention, d’une déduction spécifique sur ses revenus fonciers bruts.
Cette déduction fiscale est d’autant plus importante que le niveau de loyer est faible et qu’il concerne des locataires vulnérables avec de faibles ressources :
- De -15 % jusqu’à -30 % de déduction fiscale pour les conventions à loyer intermédiaire.
- Entre -50 % et jusqu’à -70 % de déduction fiscale pour les conventions à loyer social ou très social.
- Jusqu’à -80 % de déduction fiscale lorsque le propriétaire-bailleur confie la gestion locative de son logement à un organisme public (organisme agréé) ou privé (association) en vue de sa sous-location.
Les bénéfices pour le propriétaire de conventionner son logement APL
Le propriétaire contracte avec le préfet du département. À l’instar du logement conventionné ANAH, le logement conventionné APL (ou CAF) vise un public défini et fait l’objet d’un terme plafonné. Mais au lieu de profiter d’une déduction fiscale, le propriétaire bénéficie d’un soutien financier versé par les pouvoirs publics.
L’aide est, en effet, directement versée au propriétaire et vient se retrancher du terme payé par le locataire.
L’intérêt ou non pour le propriétaire-bailleur d’opter pour des logements conventionnés
Étant donné les déductions fiscales à la clef, un propriétaire lourdement imposé a tout intérêt à passer une convention avec l’Agence Nationale de l’Habitat concernant son logement.
À l’inverse, cette option ne convient pas au petit contribuable. Celui-ci gagne plus à conventionner son logement CAF, pour garantir le paiement du terme en évitant le risque d’impayé du locataire.
À noter que la conclusion d’une convention avec l’État n’est une solution avantageuse que s’il s’agit d’un logement ancien. C’est la défiscalisation instaurée par la loi Pinel qui est plus adaptée au propriétaire de logement neuf.
