Immobilier : bilan 2021 et perspectives 2022
2021 a été une année record pour l’immobilier avec près de 1,2 millions de transactions immobilières et une hausse des prix au m2 sur l’ensemble de la France métropolitaine.
Malgré une année à première vue incertaine en raison de la crise sanitaire toujours présente, le marché immobilier est donc resté très dynamique et les prix, eux, ont continué d’augmenter.
Quelles conclusions tirer de cette année pour le marché immobilier ? Comment cela s’est-il répercuté sur l’ensemble du territoire français ? Et quelles perspectives pour 2022 ?
Marché immobilier en 2021 : l’année de tous les records !
La situation sanitaire n’a pas eu raison du marché immobilier : 2021 a atteint de nouveaux records à tous les niveaux : transactions, prix, ou encore délais de vente.
Transactions immobilières
Le volume de transactions immobilières a été estimé à 1 198 000 sur l’année 2021, soit 14,5% de plus qu’en 2019. Un volume encore jamais atteint sur le marché immobilier ancien.
Par ailleurs, les acheteurs ont bénéficié de taux d’emprunt historiquement bas, 1,13% en moyenne. Le volume des crédits immobiliers s’est donc lui aussi envolé, avec une hausse de 16,7%, participant activement à la reprise des transactions immobilières dès le début de l’année.
Prix immobiliers en hausse
Les prix des biens immobiliers, eux-aussi, ont connu une hausse pour la septième année consécutive. En effet, le montant moyen des maisons a progressé de 7,4% et celui des appartements de 5,3%. Les prix immobiliers moyens en France avoisinent désormais les 3 000 €/m2.
Cette hausse est principalement portée par les maisons (+8,1% vs. +5,6% pour les appartements), ainsi que les villes moyennes (+8,4%) et les stations balnéaires (+12,2%). Les grandes villes restent néanmoins attractives : Paris, notamment, représente plus de 30% des achats en France en 2021.
Délais de vente immobilière en baisse
Enfin, les délais de vente ont fortement diminué par rapport à l’année dernière, permettant aux Français de vendre leur bien plus rapidement. On estime aujourd’hui qu’il faut environ 78 jours pour vendre une maison (contre 91 en 2020) et 80 jours pour vendre un appartement (contre 86 en 2020).
Le marché immobilier est donc resté dynamique à tous les points de vue en 2021. Preuve une nouvelle fois de la confiance des Français dans la pierre, véritable valeur refuge, malgré une baisse générale du pouvoir d’achat.
Ce qui a changé pour l’immobilier en 2021
2021 marque quelques changements profonds pour le marché immobilier. Tout d’abord, le début de l’année a été marqué par les nouvelles recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) qui portent le taux d’endettement maximal, jusque-là à 33%, à 35% et la durée maximale d’emprunt à 27 ans au lieu de 25 ans.
Autre changement notable et conséquence possible de la crise sanitaire, l’attrait pour les maisons et la recherche d’espace et de nature est confirmé au détriment des appartements en métropoles.
Les villes moyennes sont ainsi de plus en plus recherchées, et pour la première fois depuis 5 ans, les prix dans les villes moyennes et les zones rurales ont également augmenté.
Les acheteurs sont également prêts à acheter plus grand, si cela leur permet de disposer d’une pièce dédiée au télétravail.
Marché immobilier 2022 : à quoi s’attendre ?
Prêt immobilier : des conditions d’octroi plus contraignantes
Les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière deviennent des normes juridiquement contraignantes dès janvier 2022. Ces règles ont pour objectifs d’éviter le surendettement des emprunteurs mais aussi d’éviter les pratiques abusives. Désormais :
- Le taux d’endettement d’un acheteur potentiel ne pourra pas dépasser 35% ;
- La durée d’emprunt maximum est fixée à 25 ans mais peut aller jusqu’à 27 ans si les crédits sont destinés à l’acquisition ou la construction d’un logement neuf ou d’un logement ancien faisant l’objet de travaux.
Néanmoins, des dérogations sont possibles pour 20% des crédits immobiliers. Notamment, elles s’appliquent pour au moins 80 % aux personnes qui achètent une résidence principale, avec au moins 30 % pour les primo-accédants. Cela permettra de ne pas contraindre les ménages ayant peu d’apport ou de faibles revenus.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) affiché sur les annonces immobilières
Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) a été réformé pendant l’année : nouvelle méthode de calcul, DPE opposable, interdiction des DPE vierges, etc. En savoir plus sur la réforme 2021 du DPE.
Certaines mesures sont entrées en vigueur en ce début d’année. En effet, depuis le 1er janvier 2022, l’étiquette énergie, l’étiquette climat et l’estimation de la facture théorique annuelle sont obligatoirement affichées sur toute annonce immobilière.
Par ailleurs, au cours de l’année, les propriétaires de logements classés F ou G devraient se voir obligés de réaliser un audit de performance énergétique s’ils souhaitent vendre leur bien.
Les villes les plus attractives en 2022
En 2022, les villes moyennes ont la cote ! Une étude réalisée par Meilleur Taux et MétéoJob intitulée “Emploi et logement : le classement des villes où il faut s’installer” a mesuré et comparé le marché de l’emploi, le niveau de salaire et la situation de l’immobilier dans plus de 30 villes de France. Ainsi, parmi les villes les plus attractives en 2022, on retrouve dans les 10 premières :
- Mulhouse
- Orléans
- Dijon
- Rouen
- Saint-Étienne
- Le Mans
- Limoges
- Tours
- Metz
- Besançon
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