Quels sont les différents types de vente en viager ?
Une vente en viager consiste à transférer la propriété d’un bien immobilier à une personne tierce qui, en contrepartie, versera une rente jusqu’au décès du vendeur (viager sur une seule tête), ou de la dernière personne vivante (viager sur plusieurs têtes).
La vente en viager repose sur le principe d’aléa. En effet, le décès du vendeur doit être imprévisible. Aussi, si le principe d’aléa est absent, la vente en viager peut être annulée. C’est le cas si le vendeur, malade au moment de la signature de l’acte authentique de vente, décède dans les 20 jours qui suivent. La loi considère à ce moment-là que l’événement était prévisible et donc que la vente n’est pas valable.
Il existe deux types de vente en viager en France : le viager libre ou occupé.
- Le viager libre signifie que le bien vendu est inoccupé. Le vendeur n’aura donc plus la jouissance de son bien à partir du jour de la signature de la vente.
- Le viager occupé signifie que le propriétaire vendeur se garde le droit de continuer à vivre dans le logement. On parle dans ce cas d’usufruit ou bien de droit d’usage et d’habitation.
Dans le cas d’une vente en viager occupé et en cas de décès du vendeur, le droit d’habitation peut être appliqué jusqu’au décès du conjoint du vendeur. Il faudra également prévoir de mentionner dans le contrat la répartition des charges entre le vendeur et l’acquéreur. Bien souvent, le propriétaire vendeur couvre les charges locatives ainsi que la taxe d’habitation, et l’acheteur s’acquitte des grosses réparations et de la taxe foncière.
Il est important de noter également que le vendeur qui se garde le droit d’habitation ne pourra pas mettre le bien en location, excepté s’il fait mention spécifique d’usufruit du bien.
Le montant de la rente viagère
Le montant de la rente viagère est fixé au moment de la signature de l’acte définitif de vente. Il prend en compte plusieurs critères :
- la valeur foncière du bien
- l’âge du vendeur
- le versement d’un bouquet et son montant. Le montant du bouquet est fixé librement par les deux parties, et correspond généralement à 20% ou 30% du prix du bien.
- le statut : libre ou occupé
La vente en viager occupé
Une vente en viager occupé correspond à la vente d’un bien immobilier dont le crédirentier se réserve le droit d’usage et d’habitation, ou un droit d’usufruit. Cela permet alors au vendeur d’augmenter son pouvoir d’achat sans changer ses habitudes de vie.
Viager occupé : avantages pour le propriétaire vendeur (ou crédirentier)
- Un capital immédiat et des revenus complémentaires à vie
- Conservation de son droit d’usage et d’habitation à vie
- Des économies (notamment sur la taxe foncière et les gros travaux)
- Un cadre fiscal favorable : bien que la rente viagère soit soumise à l’impôt, elle bénéficie d’un abattement dont le montant varie selon l’âge du vendeur lors du 1er versement.
- 70 % pour un 1er versement à moins de 50 ans
- 50 % pour un 1er versement de 50 à 59 ans
- 40 % pour un 1er versement de 60 à 69 ans
- 30 % pour un 1er versement à plus de 69 ans.
Le bouquet est quant à lui exonéré d’impôt.
- Pas de problèmes de paiement des rentes (acte de vente enregistré chez un notaire, avec une clause résolutoire pour le vendeur)
- Maintien du pouvoir d’achat (revalorisation annuelle indexée de la rente)
- En cas de libération anticipée du bien par le propriétaire vendeur, ce dernier bénéficie en contrepartie d’une rente revalorisée)
- Reversion de la rente au conjoint vivant et donation possible d’une partie ou de l’intégralité du bouquet à ses proches
Viager occupé : avantages pour l’acquéreur (ou débirentier)
- Investissement en immobilier à prix réduit, qui ne nécessite pas obligatoirement un crédit immobilier
- Cadre fiscal favorable
- Pas de soucis de gestion locative
- Bonne protection du capital investi
- Investissement socialement responsable
- Possibilité de revendre le viager à tout moment
- Échelonnement du paiement grâce à la rente viagère
Attention toutefois, la rente viagère étant soumise à l’aléa que constitue la date de décès du vendeur, il n’y a en revanche aucun moyen de prédire une bonne affaire financière. En résumé, le viager peut potentiellement présenter l’avantage d’acquérir un bien à un prix inférieur à sa valeur réelle, tout comme il peut conduire à acheter le bien à un montant supérieur.
La répartition des charges entre acheteur et vendeur
Il n’y a pas de règle précise ici, il s’agit d’une répartition conventionnelle entre les parties.
Souvent, le vendeur ne paie que les charges courantes, comme par exemple le chauffage, l’eau, l’électricité ou encore la taxe habitation. Dans ce cas, il restera essentiellement à la charge de l’acquéreur la taxe foncière, les coûts liés au syndic de copropriété, l’assurance de l’immeuble et les gros travaux.
La vente en viager libre
Dans le cas d’une vente en viager libre, l’acquéreur pourra disposer librement du bien immobilier dès le jour de la signature de l’acte de vente. Cela signifie que le vendeur n’aura plus la jouissance du bien.
Dans ce cas-là, les modalités de paiement sont donc différentes. La valeur du bien vendu en viager libre est composée uniquement d’un bouquet et d’une rente. Cela permet au propriétaire vendeur d’augmenter son pouvoir d’achat, en toute sécurité.
Les avantages d’une vente en viager libre sont donc les mêmes que ceux d’une vente en viager occupé. Toutefois, la rente d’une vente en viager libre est supérieure à celle d’une vente en viager occupé.
La principale différence réside dans le fait que le débirentier peut, dans le cas d’un viager libre, disposer du bien dès son achat. Il peut alors décider d’y vivre ou bien le mettre en location afin de financer une partie de la rente.
Bon à savoir
Sachez que pour toutes les ventes en viager, il est essentiel de faire figurer dans le contrat les clauses suivantes :
- La répartition des charges et des travaux entre les parties
- Les conditions d’indexation de la rente principale et de son éventuel complément (c’est-à dire définir sur quel indice la rente sera indexée)
- Les conditions de l’abandon de jouissance (c’est-à-dire sous quelles conditions un viager occupé peut devenir libre)
- Les actions résolutoires qui garantissent au propriétaire vendeur le paiement de la rente viagère
