Échapper à la rat race avec l’immobilier

D’après Wikipédia, la Rat race (littéralement course de rat en français) est une expression anglophone désignant une course sans fin, auto-destructrice ou inutile. Elle est basée sur l’image d’un rat de laboratoire essayant de s’échapper en parcourant un labyrinthe ou une roue. Concrètement, la rat race est considérée comme le fait d’être forcé de se lever le matin pour aller travailler et gagner de l’argent, souvent pour un travail qui ne nous plaît pas forcément tant que ça.

Pour y remédier, il ne faudrait donc pas échanger son temps contre de l’argent mais être en mesure de gagner de l’argent à tout instant : quand on dort, qu’on est en vacances, avec des amis etc …

Ça semble merveilleux tout ça, mais comment faire ?

Très bonne question !

Il faut pour cela générer des revenus passifs qui, contrairement aux revenus actifs (revenus issus du travail), ne sont pas dépendants et proportionnels au temps et aux efforts consacrés à la tâche génératrice de revenus.

Et là, vous comprenez où je veux en venir : la voie royale pour quitter la rat race, c’est l’investissement immobilier.

Si ça vous intéresse, il va falloir vous poser 3 principales questions :

• De quelle somme ai-je besoin chaque mois ?
• Quel degré de passivité pour mes revenus ?
• De combien d’appartements aurais-je besoin pour arrêter de travailler ?

De quelle somme ai-je besoin chaque mois ?

Vous vous devez ici définir un montant X.

Si vous pouviez avoir vos investissements immobiliers qui vous rapportent ce montant X en revenus passifs chaque mois, vous pourriez quitter votre emploi, prendre votre retraite ou faire ce que vous voulez.

X n’est pas forcément égal à votre salaire mensuel actuel dans la mesure où par exemple, dans la majorité des cas, vous avez besoin de votre salaire actuel parce que vous êtes dans une grande ville et que l’immobilier et les dépenses quotidiennes coûtent cher.

Mais si vous pouviez quitter votre emploi, quitteriez-vous également cette vie ?

Vous pourriez alors avoir besoin de bien moins que votre salaire actuel et acquérir une qualité de vie supérieure.

Dans le cadre de cet article, disons que vous avez établi que X = 2000 € par mois après impôts.

Posez-vous maintenant la question suivante :

Quel degré de passivité pour mes revenus immobiliers ?

Acheter et revendre des biens est déjà une activité qui peut vous permettre d’avoir plus de revenus que beaucoup d’emplois où vous passez 40 heures par semaine devant un bureau.

En effet, vous ne le savez peut-être pas, mais en France, on n’est pas taxé sur la plus-value pour sa résidence principale.

Du coup, si vous achetez par exemple un appartement à 200 000 € et que vous le revendez 250 000 €, les 50 000 € de delta vont dans votre poche.

En dénichant de bonnes affaires, vous pouvez donc acheter, faire éventuellement des travaux et revendre un bien en prenant au passage une plus-value de plusieurs dizaines de milliers d’euros tous les 2 ou 3 ans, en achetant de plus en plus grand.

À noter cependant qu’au moment de l’achat de l’appartement suivant, vous avez (comme pour tout achat immobilier) environ 8-10 % de frais de notaire.

Malgré tout, ça reste une stratégie qui peut s’avérer très rentable, notamment sur un marché à flux tendu comme Paris où la demande est beaucoup plus importante que l’offre.

Mais c’est quand même du boulot ! Si vous n’êtes pas en train d’acheter, de faire (faire) des travaux ou de vendre un bien, vous ne gagnez pas d’argent.

Et le plus grand inconvénient de cette stratégie est qu’elle ne vous donne pas de revenus réguliers.

Quand vous revendez un bien, vous faites une plus-value, mais ensuite cet(te) appartement / maison arrête de vous payer. C’est fini, l’argent arrête de tomber.

À ce point, vous comprenez vers quelle stratégie on se dirige : la location immobilière.
Avoir des locataires dans les appartements qu’on achète.

Ce qui nous amène à la question suivante :

De combien d’appartements aurais-je besoin pour arrêter de travailler et quitter la rat race ?

Alors là, attention à bien tout prendre en compte !

L’idée c’est donc d’emprunter à la banque pour acheter un appartement, le louer, et encaisser un loyer qui va à minima couvrir votre prêt bancaire, voire vous faire gagner de l’argent.

Pour cela, il va falloir dénicher de bonnes affaires, très souvent acheter des appartements où il y a des travaux à faire, qui seront donc en-dessous des prix du marché.

Une fois les travaux effectués, vous présenterez un bel appartement, refait et moderne, qui vous permettra d’attirer les bons locataires.

Pas ceux qui vont vous solliciter régulièrement, vous apporter des problèmes et qui risquent de ne pas vous payer.

La négociation a donc également un rôle crucial dans la rentabilité de votre acquisition.

Je vous renvoie vers notre précédent article qui vous donne des conseils pour bien négocier l’achat de cet appartement.

Mais pour calculer ce que vous coûtera cet achat, ne comptez pas que le prêt bancaire !

Il ne faut surtout pas oublier de prendre en compte les éléments suivants :

• travaux effectués en amont
• frais de notaire (environ 8-10 % du prix de vente)
• charges de copropriété
• taxe foncière
• frais de gestion ? (si vous déléguez la gestion locative de votre investissement à une agence pour un degré de passivité optimal)
• coût de l’emprunt (le montant des intérêts si vous avez emprunté à la banque pour faire cet investissement)
• la vacance
• votre imposition

Prendre en compte tous ces éléments dans votre calcul est impératif : c’est après que vous saurez s’il s’agit réellement d’une bonne affaire.

Pour aller plus loin (+ exemple concret) : La vérité sur le rendement d’un investissement locatif

Conclusion

L’idée c’est bien évidemment de multiplier les acquisitions et les bonnes affaires pour vous constituer un patrimoine qui va travailler pour vous.

Vous pourrez ainsi quitter la rat race grâce à vos investissements immobiliers.

Par ailleurs, une fois les crédits à la banque remboursés, les loyers que vous rentrerez tous les mois seront intégralement pour vous.

Dans l’idéal, commencez tôt à investir pour pouvoir emprunter à la banque sur de longues durées et ainsi avoir des taux plus favorables (les taux sont déjà très bas).

Par contre, ne vous illusionnez pas : vous n’allez pas devenir riche comme ça du jour au lendemain.

Mais vous pourrez le devenir si vous persévérez.

Comme pour tout, il faut travailler dur, apprendre, apprendre, apprendre, et être patient.

90 % des gens arrêtent quand ils rencontrent une difficulté. N’en faites pas partie.