Vendre un bien loué : tout ce qu’il faut savoir
Vous souhaitez vendre votre logement qui est actuellement loué ? Quelles sont les démarches à suivre ? Le locataire est-il prioritaire pour acheter le bien ? On fait le point dans cet article.
Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et que vous souhaitez le vendre, vous pouvez le faire même si celui-ci est habité par un locataire. Dans ce cas, deux solutions s’offrent à vous : vendre votre bien libre ou occupé.
Vendre son bien occupé
Vous pouvez choisir de vendre votre bien occupé. Cela signifie que vous ne souhaitez pas donner congé au locataire. Dans ce cas, vous n’êtes pas obligé d’attendre la fin du bail pour engager la procédure de vente. Vous n’êtes également pas tenu de l’informer mais il est préférable de le faire afin de faciliter les démarches et notamment l’organisation des visites.
Le droit de préemption
Contrairement à certaines idées reçues, il n’existe pas de droit de préemption pour le locataire si son logement est vendu. En effet, ce droit ne s’applique pas car le locataire peut continuer à y vivre. Aussi, il peut acheter le bien immobilier mais n’est pas prioritaire pour le faire.
Les conséquences pour le locataire
La vente du bien n’a aucune incidence sur le locataire. Son bail se poursuit dans les mêmes conditions avec le nouveau propriétaire. Il convient simplement au nouveau propriétaire d’informer le locataire de ses coordonnées.
Vendre un bien loué : avantages
Tout d’abord, en vendant un bien occupé, vous vous assurez un loyer durant la procédure de vente. Cela vous évitera la vacance du bien pendant plusieurs mois.
Par ailleurs, vendre un bien occupé peut être attractif pour les investisseurs. En effet, ceux-ci n’auront pas de locataire à rechercher, cela facilite donc leurs démarches. Même chose pour les banques qui connaîtront précisément le loyer mensuel du logement.
Vendre un bien loué : inconvénients
La décote du prix de vente
Néanmoins, il est possible d’observer une décote sur le prix de votre bien si celui-ci est occupé. Elle dépend de plusieurs facteurs :
- S’il s’agit d’une location vide : la décote est estimée en moyenne entre 10% et 15%. Elle dépend notamment de la durée du bail qu’il reste.
Attention : dans le cas d’une location vide, si l’acheteur souhaite ensuite vivre dedans, il devra attendre deux ans après la date d’achat du bien avant de pouvoir donner congé au locataire, et ce, peu importe la durée du bail qu’il reste à courir.
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- S’il s’agit d’une location meublée, la décote ne s’applique pas car il s’agit de bail de courte durée (1 an maximum).
Si votre location est soumise à la loi de 1948, la décote peut être plus conséquente. Cela concerne les biens dont la construction est antérieure au 1er septembre 1948, qui sont situés sur certaines communes de plus de 10 000 habitants et pour lesquels le locataire est entré dans les lieux avant le 23 décembre 1986. Dans ce cas, la décote peut grimper jusqu’à 50% !
Vendre son bien libre
Les délais
Vous pouvez choisir de vendre votre bien libre. Dans ce cas, vous devez donner congé à votre locataire 6 mois avant la fin du bail pour une location non meublée et 3 mois pour une location meublée. Le congé pourra avoir comme motif la vente du bien. Par ailleurs, vous devez nécessairement attendre la fin du bail pour donner congé. Vous ne pouvez pas le faire en cours de bail. Rien n’empêche de se mettre d’accord à l’amiable avec son locataire et de lui expliquer la situation pour qu’il parte avant et qu’il ait le temps de chercher.
Le droit de préemption du locataire
Attention toutefois, contrairement à la vente d’un bien occupé, le locataire dispose ici d’un droit de préemption si le logement est vide. Il est donc prioritaire pour acheter le bien et vous devez lui adresser une offre de vente au moment où vous lui donnez congé.
Le locataire dispose ensuite d’un délai de deux mois pour vous répondre. Il s’agit des deux premiers mois du préavis. Une fois ce délai écoulé, il existe deux possibilités :
- Le locataire accepte : la vente du bien doit être réalisée dans les 4 mois suivants si le locataire a recours à un prêt immobilier.
- Le locataire n’est pas intéressé : le droit de préemption est levé et vous pouvez vendre votre bien à toute autre personne.
A noter toutefois, ce droit de préemption peut s’annuler dans certaines situations. C’est le cas si vous décidez de vendre votre bien à un parent (jusqu’au 3e degré) ou si la mairie exerce son droit de préemption par exemple.
