Quels sont les différents types de vente en viager ?

Vente en viagerUne vente en viager consiste à transférer la propriété d’un bien immobilier à une personne tierce qui, en contrepartie, versera une rente jusqu’au décès du vendeur (viager sur une seule tête), ou de la dernière personne vivante (viager sur plusieurs têtes).

 

Il existe deux types de vente en viager en France : le viager libre ou occupé.

  • Le viager libre signifie que le bien vendu est inoccupé. Le vendeur n’aura donc plus la jouissance de son bien à partir du jour de la signature de la vente.
  • Le viager occupé signifie que le propriétaire vendeur se garde le droit de continuer à vivre dans le logement (on parle dans ce cas d’usufruit ou bien de droit d’usage et d’habitation).

Dans le cas d’une vente en viager occupé et en cas de décès du vendeur, le droit d’habitation peut être appliqué jusqu’au décès du conjoint du vendeur. Il faudra également prévoir de mentionner dans le contrat la répartition des charges entre le vendeur et l’acquéreur. Bien souvent, le propriétaire vendeur couvre les charges locatives ainsi que la taxe d’habitation, et l’acheteur s’acquitte des grosses réparations et de la taxe foncière.

Il est important de noter également que le vendeur qui se garde le droit d’habitation ne pourra pas mettre le bien en location, excepté s’il fait mention spécifique d’usufruit du bien.

 

La vente en viager occupé

Une vente en viager occupé correspond à la vente d’un bien immobilier dont le crédirentier se réserve le droit d’usage et d’habitation, ou un droit d’usufruit. Cela permet alors au vendeur d’augmenter son pouvoir d’achat sans changer ses habitudes de vie.

Un bouquet, une rente, et un droit d’usage et d’habitation constituent ainsi la valeur du bien.

Le montant du bouquet est fixé librement par les deux parties, et correspond généralement à 20% ou 30% du prix du bien. Quant au montant de la rente, son calcul est plus complexe et dépend de l’âge du vendeur (et de son conjoint s’il s’agit d’une vente en viager sur deux têtes). Enfin, le droit d’usage et d’habitation dépend d’un taux défini par l’article 669 du Code Général des impôts, et à appliquer à la valeur vénale du bien.

 

Les avantages du viager occupé pour le propriétaire vendeur (ou crédirentier)

  • Un capital immédiat et des revenus complémentaires à vie
  • Conservation de son droit d’usage et d’habitation à vie
  • Des économies (notamment sur la taxe foncière et les gros travaux)
  • Un cadre fiscal favorable : le bouquet est totalement exonéré d’impôts et la rente bénéficie d’un abattement de 70% à partir de 70 ans
  • Pas de problèmes de paiement des rentes (acte de vente enregistré chez un notaire, avec une clause résolutoire pour le vendeur)
  • Maintien du pouvoir d’achat (revalorisation annuelle indexée de la rente)
  • En cas de libération anticipée du bien par le propriétaire vendeur, ce dernier bénéficie en contrepartie d’une rente revalorisée)
  • Réversion de la rente au conjoint survivant et donation possible d’une partie ou de l’intégralité du bouquet à ses proches

 

Les avantages du viager occupé pour l’acquéreur (ou débirentier)

  • Investissement en immobilier à prix réduit, qui ne nécessite pas obligatoirement un crédit immobilier
  • Cadre fiscal favorable
  • Pas de soucis de gestion locative
  • Bonne protection du capital investi
  • Investissement socialement responsable
  • Possibilité de revendre le viager à tout moment

 

La répartition des charges entre acheteur et vendeur

Il n’y a pas de règle précise ici, il s’agit d’une répartition conventionnelle entre les parties.

Souvent, le vendeur ne paie que les charges courantes, comme par exemple le chauffage, l’eau, l’électricité ou encore la taxe habitation. Dans ce cas, il restera essentiellement à la charge de l’acquéreur la taxe foncière, les coûts liés au syndic de copropriété, l’assurance de l’immeuble et les gros travaux.

 

La vente en viager libre

Dans le cas d’une vente en viager libre, l’acquéreur pourra disposer librement du bien immobilier dès le jour de la signature de l’acte de vente. Cela signifie que le vendeur n’aura plus la jouissance du bien.

Dans ce cas-là, les modalités de paiement sont donc différentes. La valeur du bien vendu en viager libre est composée uniquement d’un bouquet et d’une rente. Cela permet au propriétaire vendeur d’augmenter son pouvoir d’achat, en toute sécurité.

Les avantages d’une vente en viager libre sont donc les mêmes que ceux d’une vente en viager occupé. Toutefois, la rente d’une vente en viager libre est supérieure à celle d’une vente en viager occupé.

La principale différence réside dans le fait que le débirentier peut, dans le cas d’un viager libre, disposer du bien dès son achat. Il peut alors décider d’y vivre ou bien le mettre en location afin de financer une partie de la rente.

 

Conclusion

Sachez que pour toutes les ventes en viager, il est essentiel de faire figurer dans le contrat les clauses suivantes :

  • La répartition des charges et des travaux entre les parties
  • Les conditions d’indexation de la rente principale et de son éventuel complément (c’est-à dire définir sur quel indice la rente sera indexée)
  • Les conditions de l’abandon de jouissance (c’est-à-dire sous quelles conditions un viager occupé peut devenir libre)
  • Les actions résolutoires qui garantissent au propriétaire vendeur le paiement de la rente viagère

 

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