Comment changer de syndic de copropriété ?
Lorsque la gestion de la copropriété est inefficace, il peut être judicieux de changer de syndic. Comment procéder ? On fait le point sur les règles à respecter et les étapes à suivre dans cet article.
Pourquoi changer de syndic de copropriété ?
Dans la plupart des cas, les copropriétaires souhaitent changer de syndic car ils jugent que la gestion de leur copropriété n’est pas à la hauteur de leurs attentes. C’est le cas, par exemple, si le syndic tarde à recouvrir les charges impayées ou à faire réaliser les petits travaux d’entretien.
De plus, les copropriétaires se plaignent souvent des honoraires élevés des syndics professionnels et du manque de transparence dans leur gestion. Pour information, les honoraires de syndic représentent environ 12% des charges d’un immeuble ; un chiffre qui ne cesse d’augmenter année après année !
C’est pourquoi, de plus en plus de copropriétés optent pour les modèles d’autogestion, à savoir le syndic bénévole et le syndic coopératif.
Le syndic bénévole est un copropriétaire seul qui gère la copropriété. Il peut être accompagné par le conseil syndical mais sa nomination reste facultative. Quant au syndic coopératif, c’est un modèle de gestion collégial où le conseil syndical gère la copropriété sans intermédiaire. Légalement, la qualité de syndic est détenue par le président du conseil syndical, mais dans les faits, tous les conseillers syndicaux se répartissent les missions du syndic en fonction de leurs affinités et de leur temps respectifs.
Ces modèles d’autogestion, encore peu répandus, présentent pourtant de nombreux avantages. Ils permettent notamment aux copropriétaires de réaliser des économies sur les charges et de profiter d’une gestion plus réactive et transparente !
Bon à savoir : La société Matera accompagne les syndics bénévoles et coopératifs via 2 leviers principaux :
- Une plateforme clé en main pour les sujets courants (appels de fonds, convocations aux assemblées générales, etc.) ;
- Des experts en interne qui prennent le relai sur les sujets techniques (comptabilité, juridique, travaux, etc.).
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Quand peut-on changer de syndic ?
Changer de syndic en fin de mandat
Généralement, le changement de syndic intervient à l’issue du mandat du syndic actuel, lorsque les copropriétaires doivent se prononcer sur son renouvellement en assemblée générale.
Bon à savoir : Un mandat de syndic dure entre 1 et 3 ans. Il est conseillé d’adopter des mandats d’un an afin de changer de syndic plus rapidement en cas d’insatisfaction.
Changer de syndic en cours de mandat
Les copropriétaires peuvent également changer de syndic en cours de mandat si ce dernier a commis une faute de gestion. En effet, cela constitue un motif légitime pour le révoquer.
Voici quelques exemples de manquements qui peuvent conduire à une révocation du syndic :
- Le syndic n’a pas fait respecter le règlement de copropriété ;
- Le syndic n’a pas fait réaliser des travaux votés en assemblée générale ;
- Le syndic n’a pas convoqué l’assemblée générale annuelle ;
- Le syndic n’a pas mis à jour l’immatriculation de la copropriété auprès du registre national des copropriétés.
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Changer de syndic : les étapes à suivre
Pour changer de syndic de copropriété, il est nécessaire de suivre la procédure ci-dessous.
Étape 1 : Mettre en concurrence le syndic
En premier lieu, le conseil syndical effectue une mise en concurrence du syndic actuel en obtenant au moins deux contrats de syndic.
Bon à savoir : Les contrats peuvent concerner tous les modèles de syndic, y compris les modèles bénévoles et coopératifs. Néanmoins, nous vous conseillons de discuter en amont entre copropriétaires du meilleur modèle de gestion en fonction des besoins de votre copropriété. Cela vous permettra de réduire le temps des débats en assemblée générale.
À noter que légalement, la mise en concurrence du syndic n’est pas obligatoire dans deux cas :
- Si la copropriété n’a pas de conseil syndical ;
- Si les copropriétaires ont décidé à la majorité absolue de ne pas procéder à la mise en concurrence du syndic, lors de la précédente assemblée générale.
Malgré tout, chaque copropriétaire peut toujours proposer des contrats de syndic en les envoyant au syndic en place par lettre recommandée avec accusé de réception.
Étape 2 : Préparer l’assemblée générale
Pour que l’assemblée générale de changement de syndic se déroule pour le mieux, les copropriétaires doivent envoyer une demande de mise à l’ordre du jour au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception avec les contrats des syndics retenus.
En cas de révocation du syndic, vous devez ajouter dans votre lettre de demande de mise à l’ordre du jour le(s) motif(s) légitime(s) et sérieux qui justifient la faute de gestion commise par le syndic en place.
Bon à savoir : Nous vous recommandons d’envoyer votre demande de mise à l’ordre du jour au moins deux mois avant votre assemblée générale afin que votre demande soit prise en compte.
Étape 3 : Voter le changement de syndic
Le jour de l’assemblée, les copropriétaires votent la désignation du nouveau syndic à la majorité absolue.
Bon à savoir : Conformément à l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, si la résolution n’a pas atteint la majorité absolue mais au moins un tiers des tantièmes, un nouveau vote à la majorité simple peut avoir lieu au cours de la même assemblée. La majorité simple est plus facile à obtenir car elle ne prend en compte que les copropriétaires présents et représentés.
En cas de révocation, la résolution associée est votée avant la désignation du syndic à la majorité absolue. La passerelle de l’article 25-1 est également possible en cas de révocation du syndic.
Étape 4 : Assurer la transition
Comme l’indique l’article 18-2 de la loi de 1965, lorsque le nouveau syndic est élu, le syndic sortant bénéficie d’un délai :
- De 15 jours pour remettre la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat des copropriétaires et les coordonnées de la banque ;
- D’un mois pour adresser tous les documents et contrats relatifs à la copropriété ainsi que les archives de la copropriété ;
- De 3 mois pour remettre la totalité des fonds immédiatement disponibles, ainsi que l’état des comptes des copropriétaires et du syndicat des copropriétaires, après apurement et clôture.
Si le syndic sortant ne respecte pas les délais légaux, le nouveau syndic le met en demeure de tenir ses engagements. Si l’ancien syndic ne répond toujours pas dans les 8 jours suivants la réception de la mise en demeure, il peut être assigné en justice.
