Investissement locatif : ancien, neuf ou écoquartier ?

Vous souhaitez réaliser un investissement locatif et vous vous demandez vers quelle catégorie de biens vous tourner ? Logement ancien, neuf ou situé dans un écoquartier, chacun a ses avantages qu’il est essentiel de prendre en compte pour rentabiliser votre investissement.

Réaliser un investissement locatif dans l’ancien

Un logement dit ancien est un bien qui a déjà fait l’objet d’une mutation (vente, succession ou donation).

Un emplacement de premier ordre

Investir dans l’ancien permet d’avoir du choix, notamment en centre-ville. L’opportunité d’investir dans un logement en plein centre historique de Paris ou ailleurs est souvent uniquement offerte par les logements anciens.

Si vous recherchez un bien au cœur d’une grande ville, c’est donc vers l’ancien qu’il faudra vous orienter. Cependant, quelques programmes neufs sortent de terre dans les centres-villes. Ils restent néanmoins moins nombreux.

Un prix de vente attractif

Pour un logement à prestations égales et situé dans un même quartier, l’ancien est réputé moins cher à l’achat que le neuf. Toutefois, dans certains quartiers prestigieux de Paris, comme Saint-Germain-des-Prés, le Quartier Latin ou encore le Triangle d’Or, la rareté des biens et leur emplacement privilégié font souvent grimper les prix.

Aussi, le prix de vente d’un logement ancien ne tient pas toujours compte des éventuels travaux à réaliser. Pour un investisseur, cette dépense doit être prise en compte pour être sûr de réaliser une bonne affaire.

Inconvénient : des travaux parfois nécessaires

Si le bien convoité ne répond pas aux normes de décence imposées par la loi du 6 juillet 1989, vous serez contraint de réaliser des travaux qui pourraient vite se montrer coûteux.

Pour un meilleur investissement locatif dans l’ancien, il peut être alors préférable de se tourner vers un bien sans travaux autres que l’embellissement (peintures, etc.). L’important est d’anticiper le plus précisément possible l’ensemble de vos dépenses (prix d’achat, travaux, etc..) afin de calculer votre rentabilité locative sur votre coût d’acquisition global.

Gros travaux et défiscalisation

Investissement dans l’ancien et gros travaux peuvent parfois avoir un avantage fiscal. Grâce au dispositif Denormandie, il est possible de profiter d’un abattement fiscal pouvant aller jusqu’à 21 % du prix du bien. Pour en bénéficier, il faut :

Investir dans l’une des 222 communes labélisées « Cœur de ville » ;
Réaliser l’achat entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022 ;
Faire des travaux dont le coût équivaut à au moins 25 % du prix d’achat du logement ;
Louer le bien vide (non meublé) pendant une durée comprise entre 6 et 12 ans ;
Respecter les plafonds de loyers et de ressources du locataire imposés par le dispositif.

Profiter d’un investissement dans le neuf

Rappelons qu’un bien neuf est un logement qui n’a fait l’objet d’aucune mutation. L’achat fera de vous le premier propriétaire des lieux.

Un logement aux dernières normes

Investir dans le neuf à Toulouse, Paris, Lyon, Bordeaux ou autre vous permettra en premier lieu d’acheter un logement aux dernières normes de construction. Cela concerne aussi bien l’isolation thermique et phonique que le chauffage, l’électricité ou les performances énergétiques du logement.

Aucune rénovation à prévoir

Tout juste achevé, le logement neuf est prêt à être habité. De ce fait, vous n’avez pas de dépenses à prévoir pour d’éventuels travaux ou pour le remplacement de certains équipements, car tout est censé être neuf.

Les travaux de décoration seront à la charge du locataire, dans l’éventualité où vous l’autorisez à changer la couleur des murs, par exemple.

Des économies sur vos impôts

Réduire les impôts est l’un des avantages les plus intéressants d’un investissement dans le neuf. Grâce au dispositif de loi Pinel 2021, la déduction fiscale peut atteindre 21 % du prix d’achat. Le dispositif Pinel offre par ailleurs la possibilité d’investir sans apport initial.

Des frais de notaires réduits

Les frais de notaire pour un achat immobilier neuf à Toulouse, Paris ou dans toute autre ville française sont de l’ordre de 2 à 3 % du prix de vente du bien. Dans l’ancien, ces frais se situent autour de 7 à 8 %.

Un budget plus conséquent

Si les frais de notaire sont réduits dans le neuf, le prix d’achat du bien peut être jusqu’à 30% plus cher que celui d’un bien ancien.

De plus, si vous décidez de revendre votre bien immobilier, il ne sera plus considéré comme neuf mais comme un logement ancien. Il vous faut donc penser votre projet dans sa globalité puisque le bien risque donc de subir une décote au moment de la revente.

A lire également : Faut-il acheter un bien immobilier neuf ou ancien ?

Choisir un écoquartier pour investir

La démarche des Écoquartiers embellit de plus en plus les villes. Ces quartiers écoresponsables où la nature reprend ses droits et où les habitants profitent d’un meilleur cadre de vie ont le vent en poupe.

Des logements éco-conçus

Le label ÉcoQuartier définit les normes de construction. Les logements sont réalisés avec des matériaux écoresponsables, ils sont énergétiquement performants et bénéficient des dernières innovations en matière de moyen de chauffage ou d’isolation. Ces raisons rendent l’investissement particulièrement vertueux.

Une rentabilité locative élevée

Les écoquartiers sont de véritables petites villes dans la ville, à l’image de celui qui vient d’être inauguré sur le site de la Gare de Rungis, dans le 13e arrondissement de Paris.

Transports en commun, commerces, équipements et services publics sont réunis dans ces lieux où l’habitat moderne est accessible à tous. La nature est également présente, avec des espaces verts qui offrent un cadre de vie plaisant.

Ces différents avantages rendent les écoquartiers particulièrement recherchés par les locataires. C’est donc un excellent moyen de réaliser un investissement et de le rentabiliser au plus vite.