Transaction immobilière : qui doit payer les frais de notaire ?

Les frais de notaire représentent un poste de dépense non négligeable lors d’une transaction immobilière : ils peuvent atteindre 8 % du prix de vente ! Ils sont dans presque tous les cas à la charge de l’acquéreur, avec une exception liée à la clause “acte en main”. Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur ces frais complexes : composition, cas particuliers et nos conseils pour faire des économies !

Règlement des frais de notaire : principes généraux

Calcul des frais de notaire

Pourquoi régler des frais de notaire ? Ces coûts sont incontournables pour tout achat ou vente de bien : le notaire reverse environ 80 % de ces droits de mutation au Trésor Public pour mettre en conformité la transaction immobilière. Les frais de notaire représentent donc majoritairement des taxes collectées par l’État et les collectivités : c’est un impôt à payer suite à un achat immobilier.

Contrairement à ce que l’on croit, les frais de notaire ne correspondent donc pas à la rémunération du notaire. Ces frais servent à régler de multiples prestations visant à finaliser les transactions immobilières. Aussi appelés frais d’acquisition, les frais de notaire se décomposent comme ceci :

Les droits de mutation : ils sont à verser aux collectivités locales.
Les émoluments du notaire : rémunération de l’officier public pour tout son travail de rédaction et d’authentification de l’acte de vente.
Les débours et les frais administratifs : dédommagement pour toutes les sommes avancées par le notaire pour fournir les documents nécessaires et réaliser les formalités administratives.
La contribution à la sécurité immobilière : taxe de l’État liée à l’enregistrement des actes dits authentiques, comme l’hypothèque.

Barème notarial

Concernant la rémunération notariale, une partie des frais de notaire seulement revient effectivement au notaire. Cette rémunération n’est pas libre puisque des barèmes précis sont fixés dans le Code du commerce. Les émoluments du notaire sont à hauteur de :

4 % du prix d’achat pour un prix de vente inférieur à 6 500 € ;
1,65 % pour un bien dont le prix est fixé entre 6 501 € et 17 000 € ;
1,10 % pour un bien dont le prix est fixé entre 17 001 € et 60 000€ ;
0,825 % pour un prix de vente supérieur à 60 000 €.

Retrouvez un exemple de calcul des frais de notaire sur cette page.

Les frais de notaire sont à la charge de l’acquéreur

Les frais de notaire sont toujours à la charge de l’acheteur dans le cas d’une vente immobilière (vente de logement, maison, appartement ou terrain constructible). Cette obligation est mentionnée dans l’article 1593 du Code Civil: « les frais d’actes et autres accessoires à la vente sont à la charge de l’acheteur ». Pour toutes les transactions immobilières et sauf en cas d’indication contraire, l’acquéreur supporte donc le paiement des frais de notaire pour enregistrer l’acte de vente et procéder au transfert effectif de propriété.

Bon à savoir Et si vendeur et acheteur ne font pas appel au même notaire ? Beaucoup d’acheteurs craignent de devoir payer deux fois les frais. Mais le montant global de la rémunération notariale ne change pas, même avec deux notaires : ces derniers se partagent simplement la somme totale.

Paiement des frais de notaire : quand et quel prix ?

Quand payer ?

L’acheteur d’un bien immobilier doit régler les frais de notaire le jour de la signature de l’acte de vente, en même temps que le prix d’achat du bien et les frais de l’agence immobilière s’il y en a. Afin de valider la signature du contrat de vente, la totalité de la somme doit être payée.

Cependant, concernant les frais de notaire, leur montant est en réalité une simple estimation. En effet, une grande partie des frais réels seront déboursés par le notaire après la signature de l’acte (notamment les frais administratifs et fiscaux). Le coût réel peut donc s’éloigner légèrement de l’estimation de base. Le montant exact à régler pour l’acheteur n’est connu que plusieurs mois après l’acte de vente :

En cas de sous-évaluation, une facture complémentaire est envoyée.
En cas de surévaluation, un remboursement partiel est versé.

Il y a toutefois une exception avec l’acquisition d’un bien immobilier neuf en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement). Puisque la signature du contrat de réservation est effectuée avant la fin des travaux, les frais de notaire sont réglés avant que le logement ne soit habitable (contrairement à l’ancien).

Quel est le montant des frais de notaire ?

Quelle est la somme à prévoir pour un acheteur pour couvrir les frais de notaire liés à la transaction ? Généralement, il faut être en mesure de payer :

2 à 3 % du prix de vente pour un bien neuf ;
7 à 8 % du prix de vente pour un bien ancien.

Le coût des frais de notaire s’élève donc à plusieurs milliers d’euros. Il faut bien anticiper cette dépense dans son budget d’achat. Pour obtenir un prêt immobilier, les banques demandent souvent un apport permettant de couvrir ces frais.

Sont considérés comme des biens immobiliers neufs :

les constructions achetées en VEFA ou récemment achevées ;
les biens de moins de 5 ans qui n’ont jamais été habités avant la vente ;
les biens entièrement refaits à neuf avec de lourds travaux de structure.

Bon à savoir Les biens revendus dans les 5 ans suivant leur achèvement ne sont plus neufs au regard des services fiscaux depuis le 1er janvier 2013. Les frais de notaire dans l’ancien s’appliquent donc.

L’exception des ventes “actes en main”

Même si les frais de notaire sont donc à la charge de l’acheteur au regard de la loi, il est possible que les deux parties se mettent d’accord pour que le paiement des frais soit la responsabilité du vendeur : c’est ce qu’on appelle un prix de vente “acte en main”. Il est alors mentionné dans l’acte de vente que le prix comprend tous les frais annexes et accessoires à la transaction immobilière.

Pour faire valoir la clause “acte en main”, il est nécessaire qu’elle apparaisse dans l’avant-contrat. Ainsi, le vendeur et l’acquéreur du bien s’accordent et signent un compromis de vente ou une promesse de vente dans lequel est mentionné le contenu de la clause acte en main. Cette clause s’imposera ensuite lors de la signature définitive de l’acte de vente. Cependant, puisque c’est une dérogation à la législation générale, il est recommandé de signer l’avant-contrat chez le notaire pour que chaque partie comprenne bien les tenants et les aboutissants de cette clause.

Est-il possible de réduire les frais de notaire ?

Les frais de notaire sont majoritairement incompressibles puisqu’il s’agit de taxes reversées à l’État. Cependant, il existe 3 cas de figure permettant de faire des économies sur le montant total de ces frais :

Dissocier le mobilier du prix de vente : les frais de notaire ne s’appliquent qu’à l’immobilier. Si des meubles, de l’électroménager ou autre mobilier encastré sont compris dans le prix de vente, alors il est possible de les valoriser pour diminuer les frais de notaire.
Acheter un bien neuf : l’achat dans le neuf est soumis à la TVA (reversée par le vendeur à l’État), ce qui signifie que les frais de notaire dans le neuf sont moindres. La taxe publicité foncière n’est que de 0,715 % du prix d’achat HT et la contribution à la sécurité immobilière ne représente que 0,10 % du prix de bien TTC.
Privilégier des petites transactions : la réforme Macron a plafonné les frais de notaire à 10 % pour les petites transactions (avec un minimum de 90 €).
Négocier avec le notaire : pour un prix de vente au moins égal à 100 000 €, le notaire peut pratiquer une remise maximale de 20 % sur ses émoluments. La remise est facultative et doit être consentie uniformément à tous les clients par le notaire.

Les autres frais à la charge du vendeur

Les frais de notaire sont la responsabilité de l’acheteur, mais le vendeur doit payer d’autres frais au notaire le jour de la signature de l’acte de vente. Ces frais sont complètement distincts des frais notariaux :

Coûts liés à l’acte de mainlevée ou à la quittance hypothécaire. Si le vendeur se libère de son hypothèque en vendant son bien immobilier, alors des frais administratifs ou rédactionnels doivent être réglés au notaire.
Impôt sur la plus-value immobilière. Si cette taxe s’applique, alors elle doit être payée chez le notaire lors de la signature de l’acte de vente.

Frais de notaire : ce qu’il faut retenir

De quoi sont composés les frais de notaire ?

Les frais de notaire comprennent :

les droits de mutation ;
les émoluments du notaire ;
les débours et les frais administratifs ;
la contribution à la sécurité immobilière.

Quand payer les frais de notaire ?

Les frais de notaire doivent être réglés le jour de la signature de l’acte authentique, en même temps que le prix du bien et les frais d’agence immobilière s’il y a.

Qui paie les frais de notaire lors d'une vente ?

C’est toujours l’acquéreur qui règle les frais de notaire. Il existe une exception en cas d’accord entre les deux parties pour mettre en place une clause “acte en main”. Dans ce cas, le vendeur paye les frais de notaire.

Comment économiser sur les frais de notaire ?

Les frais de notaire peuvent être réduits dans 3 cas :

achat dans le neuf ;
petites transactions ;
remise de 20 % du notaire pour les transactions supérieures à 100 000 €.

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