Faut-il acheter un bien immobilier neuf ou ancien ?
Beaucoup de questions se posent avant de se lancer dans l’acquisition d’une propriété immobilière, d’autant plus qu’une offre très large se présente à vous. Vous êtes plutôt appartement ou maison ? Vous recherchez un logement dans le centre-ville ou en périphérie ? Votre cœur balance entre l’immobilier neuf et ancien ?
Nous avons listé pour vous les avantages et les inconvénients à acheter un bien immobilier dans le neuf ou dans l’ancien.
Qu'est-ce qu'un bien immobilier ancien ?
On s’imagine souvent une vieille maison nécessitant une totale rénovation lorsque l’on parle d’un bien immobilier ancien. Et pourtant, ce n’est pas toujours le cas. En effet, sur le plan juridique et fiscal, un logement ancien est un logement ayant déjà été vendu (ou donné) par son premier propriétaire. Il peut s’agir d’un appartement ou d’une maison.
Ainsi, un logement récent, de moins de dix ans par exemple, est considéré par la loi comme un bien immobilier ancien. Vous bénéficiez alors d’un bien moderne avec les avantages financiers d’un bien dit « ancien » !
Qu'est-ce qu'un bien immobilier neuf ?
A contrario, un logement neuf est un bien ayant été construit au maximum 5 ans auparavant, n’ayant jamais été revendu par son premier propriétaire (à l’exception des biens revendus mais dont la construction n’est pas encore finie) et n’ayant jamais été habité.
Bien souvent d’ailleurs, lorsque vous achetez un bien immobilier neuf, le bien n’est pas encore construit. Vous l’achetez donc en vous fiant uniquement aux plans. C’est ce que l’on appelle une vente en Vefa (vente en l’état futur d’achèvement).
Les avantages et inconvénients de l'immobilier ancien
Ancien : un bien unique proche de toutes commodités
Souvent chargés d’histoire, les logements plus anciens vous offriront poutres apparentes et vieilles pierres qui font ce que l’on nomme « le charme de l’ancien ». Ainsi, en choisissant d’investir dans l’ancien vous acquerrez un bien qui ne ressemble à aucun autre.
De plus, les biens immobiliers sont généralement moins chers que les logements neufs, en raison, entre autres, d’une offre beaucoup plus large. Vous aurez donc moins de difficultés à dénicher la perle rare si vous recherchez dans l’ancien. A noter également que les logements anciens sont plus faciles à trouver en centre-ville que les logements neufs, qui s’y font extrêmement rares et à des prix souvent très élevés. Un avantage donc en termes de proximité des transports en commun, écoles et commerces.
Ancien : des travaux à prévoir
Toutefois, investir dans l’ancien implique parfois des travaux à prévoir. Cela peut être de simples travaux de décoration et de remise au goût du jour, ou bien des travaux un peu plus conséquents, liés à l’électricité ou à l’isolation par exemple.
En effet, ces logements ne sont souvent pas aux normes et nécessitent une remise à niveau. D’autant plus que de nouvelles réglementations sont entrées en vigueur suite au décret de juillet 2021, modifiant notamment les règles autour du diagnostic de performance énergétique.
Il faudra donc se renseigner sur l’état du bien immobilier avant votre achat et éventuellement prévoir une somme allouée aux travaux. Sachez cependant qu’il existe des aides financières de l’état pour les rénovations, et que vous pouvez être accompagné dans vos démarches par des professionnels.
A lire sur le sujet : Défiscalisation et loi Denormandie
Les avantages et inconvénients de l'immobilier neuf
Neuf : des logements aux dernières normes
Les logements neufs, quant à eux, sont en règle générale plus fonctionnels et plus lumineux. Les plans, réfléchis en amont, permettent d’optimiser l’espace et ainsi éviter la perte de place. Ils sont très souvent vendus avec des équipements dernière génération. Un balcon ou une loggia, et/ou un emplacement de parking accompagnent généralement le bien. L’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite est prévue.
Ce sont des logements répondant aux dernières normes, et plus économes en matière d’énergie. Vous n’aurez pas de gros travaux de rénovation énergétique à prévoir, vous limiterez ainsi votre consommation et vos charges.
Toutefois, il faut savoir que lorsque vous achetez un bien immobilier neuf, vous optez pour un logement « plus standard ». Celui-ci risque alors de ressembler fortement à celui de votre voisin.
Aussi, il se peut que sa construction ne soit pas terminée au moment de l’achat. Vous ne pourrez alors peut-être pas vous projeter aussi facilement dans le logement. Ni en définir clairement les atouts et défauts comme cela est possible lors de visites physiques du bien immobilier.
Neuf : un budget plus conséquent
Enfin, vous devrez prendre votre mal en patience et prévoir un budget de départ plutôt conséquent si vous optez pour un bien immobilier neuf. En effet, le temps et l’argent sont les deux inconvénients majeurs des biens immobiliers neufs. Il s’écoule en moyenne, entre le contrat de réservation et la livraison de votre bien, 18 à 24 mois. La procédure est donc beaucoup plus longue que dans le cas de l’achat d’un bien immobilier ancien.
De plus, le prix d’un bien immobilier neuf peut être 30% plus cher que celui d’un bien ancien. Cette différence de prix s’explique, en partie, par l’offre beaucoup plus réduite de biens immobiliers neufs et par la TVA (incluse dans le prix de vente) à laquelle les logements neufs sont soumis (TVA de 20% ou de 5,5% dans les zones définies par la politique de la ville). La différence de prix est légèrement compensée par des frais de notaire plus faibles au moment de l’acquisition.
En effet, pour l’achat d’un logement neuf, les droits de mutation sont de l’ordre de 2 à 3% de la valeur du bien. Dans le cas d’un logement ancien, l’acquéreur les paie 5,80% du prix. Les droits de mutation représentent la part la plus importante des frais de notaire.
N’oubliez pas également que si vous revendez votre bien immobilier, il ne sera plus considéré comme un logement neuf mais comme un logement ancien. Son prix de vente en sera obligatoirement affecté.
Et si j’achète pour louer ?
Dans le cas où vous souhaitez acheter un logement neuf pour un investissement locatif, c’est-à-dire en vue de le louer à une tierce personne, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôts. Attention toutefois, connaissant ces avantages fiscaux, les promoteurs immobiliers ont tendance à vendre leurs biens souvent au-dessus de leurs valeurs réelles. Aussi, pour être éligible à ce dispositif vous serez contraint de plafonner le loyer de votre bien.
A lire également : les avantages d’un investissement en loi Pinel
En conclusion
L’achat d’un logement neuf ou ancien dépend avant tout de vos goûts et de l’emplacement désiré. Nous vous avons fait un petit récap’ de leurs avantages juste ici :
Le neuf vous offrira un bien plus fonctionnel et économe en énergie, mais à un prix d’achat initial plus élevé. L’ancien, lui vous offrira un bien unique, plus facile à trouver et souvent proche des transports et toute autre commodité, mais avec parfois quelques travaux à prévoir. Pensez simplement à bien regarder l’état et les caractéristiques du bien. Un bien immobilier ancien ne signifie absolument pas un vieux logement ou un bien immobilier en mauvais état.
Besoin de conseil ? Chez Welmo, nous vous guidons dans vos démarches et vous aidons à dénicher le bien immobilier de vos rêves !
