Investir en SCI : acheter un bien immobilier à plusieurs
Si vous envisagez d’acheter un bien immobilier à plusieurs, vous avez probablement entendu parler de la Société Civile Immobilière (SCI) comme une option à considérer. Mais qu’est-ce qu’une SCI exactement et quels sont ses avantages et inconvénients ?
Qu'est-ce qu'une SCI ?
Une Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique qui permet à plusieurs personnes (2 personnes minimum) de détenir et de gérer collectivement un ou plusieurs biens immobiliers. Contrairement à l’indivision où chaque copropriétaire est titulaire d’une quote-part du bien, la SCI détient le bien en son nom propre, simplifiant ainsi la gestion et la transmission du patrimoine.
Pour acheter un bien immobilier en SCI, vous n’avez pas besoin de capital social minimum. Ainsi vous pouvez participer à la SCI via un apport financier ou l’apport d’un bien immobilier par exemple.
Comment fonctionne une SCI ?
Pour constituer une SCI, il vous suffit de rédiger des statuts, de désigner un gérant et d’immatriculer la société auprès du Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Les associés détiennent des parts sociales correspondant à leur investissement dans la SCI.
Le gérant est chargé de la gestion quotidienne de la SCI, y compris la gestion locative, les travaux et la comptabilité. Les décisions importantes concernant la SCI sont prises lors des assemblées générales des associés, où chaque associé dispose d’un droit de vote proportionnel à ses parts sociales.
Les différentes formes de SCI
Il existe plusieurs types de SCI en fonction de votre besoin.
La première forme de SCI est la SCI de location. Celle-ci est pertinente si vous souhaitez acquérir un ou plusieurs biens immobiliers pour les mettre en location et ainsi générer des revenus locatifs pour les propriétaires.
Il existe ensuite la SCI d’attribution. Elle vous permet d’acquérir un bien immobilier tel qu’un immeuble et de le diviser en plusieurs lots répartis entre les associés en fonction de leurs parts sociales.
La SCI familiale permet, elle, d’acquérir un bien immobilier à plusieurs afin de constituer un patrimoine immobilier transmissible.
Ensuite, la SCI de jouissance à temps partagé vise à répartir la jouissance du bien immobilier entre les associés et non pas la propriété. Sauf indications contraires, la durée d’occupation de l’immeuble se calcule en fonction des parts sociales de chaque associé. Ce type de SCI peut vous convenir si vous souhaitez acquérir une résidence secondaire entre amis par exemple.
Enfin, la SCI construction-vente vous permet d’investir dans un terrain pour y construire un immeuble destiné à la vente ou à la location.
Les avantages de l’achat en SCI
La capacité d’emprunt
La constitution d’une SCI pour un achat immobilier peut être bénéfique pour pouvoir emprunter. En effet, la banque tiendra compte de la capacité d’emprunt de chaque partie prenante pour vous accorder un prêt.
Une transmission facilitée
La SCI permet une transmission facilitée du patrimoine immobilier entre les générations. Les parts sociales de la SCI peuvent être transmises par donation ou succession, évitant ainsi les frais de mutation et les droits de succession élevés.
Des avantages fiscaux
La SCI offre des avantages en termes de fiscalité, notamment en matière d’imposition des revenus locatifs et de transmission du patrimoine. Les associés peuvent choisir le régime d’imposition le plus avantageux pour leurs besoins, qu’il s’agisse de l’impôt sur le revenu ou de l’impôt sur les sociétés.
Les inconvénients de l'achat en SCI :
Frais de constitution et de gestion
La création et la gestion d’une SCI peuvent entraîner des frais administratifs et juridiques, tels que les frais de rédaction des statuts, les honoraires du gérant et les frais d’immatriculation au RCS.
Complexité administrative
Bien que la SCI offre une certaine flexibilité de gestion, elle implique également une certaine complexité administrative. Les associés doivent respecter les obligations légales et fiscales liées à la gestion d’une société, ce qui peut être contraignant pour certains investisseurs.
Responsabilité indéfinie des associés
En cas de dettes, les associés doivent rembourser à hauteur de leur part sociale, ce qui influe les sommes dues par chaque associé.
En conclusion, l’achat en SCI présente des avantages significatifs en termes de transmission facilitée, de flexibilité de gestion et d’avantages fiscaux. Cependant, il est important de prendre en compte les inconvénients potentiels, tels que les frais de constitution et de gestion et la complexité administrative, avant de prendre une décision d’investissement. Si vous envisagez d’acheter un bien immobilier à plusieurs, nous vous recommandons de consulter un professionnel pour vous aider à évaluer si la SCI est la bonne option pour vous.
