Convertir sa propriété secondaire en location saisonnière

Vous souhaitez mettre votre résidence secondaire en location afin de profiter de revenus supplémentaires ? C’est un projet ambitieux qui vous demandera de respecter un certain nombre d’obligations pour réussir. Une résidence secondaire représente en effet un coût non négligeable, il est donc judicieux de la mettre en location pour pouvoir couvrir une partie des charges.

Mais avant d’en arriver là, le propriétaire doit néanmoins effectuer certaines démarches. C’est non seulement un certain investissement en termes financier, mais aussi en termes d’énergie et de temps. Retrouvez dans cet article tout ce que vous avez besoin de savoir quant à la mise en location de votre propriété secondaire.

Quelques conditions à respecter

Avant toute chose, comme dit précédemment, vous devez répondre à certaines obligations avant de pouvoir convertir votre résidence secondaire en location saisonnière.

Obligations liées aux locataires

Premièrement, l’hébergement doit être à usage exclusif du locataire, vous ne pourrez donc effectivement pas l’occuper au même moment que le ou les locataires actuels. Ensuite, l’hébergement doit uniquement s’adresser à des séjours de courts ou moyens termes ; c’est-à-dire que la durée d’une location ne devra pas excéder les 90 jours. Les locataires ne pourront pas y élire domicile.

Obligations liées à l’équipement

Une propriété secondaire en location saisonnière s’accompagne également d’obligations en termes d’équipement :

• Meubles ;
• Literie ;
• Ustensiles de cuisine ;
• Gazinière ou des plaques chauffantes.
• L’essentiel en termes d’électroménager (réfrigérateur, lave-linge…).

Obligation administrative : déclarer la nouvelle location saisonnière en mairie

Une fois que vous avez bien pris en compte les obligations précédemment citées et êtes sûr d’avoir l’équipement nécessaire, vous pourrez passer à la déclaration de votre résidence.

En effet, vous devez obligatoirement déclarer votre logement en ce qui s’appelle un « meublé de tourisme » auprès de votre mairie. La demande de déclaration peut se faire en ligne via le formulaire de déclaration du site des services publics français, mais vous pouvez aussi télécharger et remplir le document cerfa n°14004 pour ensuite l’envoyer à votre mairie.

Si votre demande est acceptée, la déclaration vous permettra d’obtenir un numéro d’enregistrement que vous devrez donc indiquer sur toutes vos annonces de location.

Attention : dans certaines villes, il est obligatoire d’obtenir une autorisation de changement d’usage pour pouvoir convertir votre propriété secondaire en meublé de tourisme. Ceci concerne les villes de Paris, Lyon, Nice, Toulouse, Bordeaux, Strasbourg, Tours, Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz. D’autres villes comme les communes des départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, ainsi que les communes de plus de 200 000 habitants demandent une déclaration ainsi qu’une autorisation pour pouvoir convertir légalement votre résidence secondaire en location saisonnière.

Le cadre administratif et fiscal : vos droits et devoirs

Comme toute démarche administrative, la mise en location de votre résidence secondaire devra respecter certains critères. Mais vous pourrez ainsi observer que la mise en location de son hébergement secondaire n’est pas seulement avantageuse économiquement, mais aussi fiscalement.

Avant de débuter votre activité, il faudra avoir le statut de loueur de meublé non professionnel, plus communément appelé “statut LMNP” et déclarer votre activité. Cette déclaration de début d’activité, qui vous permettra de recevoir un numéro SIRET, se fait auprès du Tribunal de Commerce, via un autre formulaire que vous pouvez retrouver ici.

Le régime fiscal

Les revenus que vous percevrez, soit le loyer de vos futurs locataires, devront évidemment être déclarés fiscalement. Pour ce faire, il existe deux régimes :

• Le régime micro BIC : vos revenus doivent être déclarés s’ils sont inférieurs ou égaux à 72 600 €, et vous pourrez profiter d’un abattement fiscal de 50 %. Ceci dit, vos charges ne pourront pas être déduites.
• Le régime réel : s’applique pour les revenus supérieurs à 72 600 €. Dans le cadre de ce régime, les charges peuvent être déduite de la déclaration.

L’assurance

Dans le cas d’une résidence secondaire utilisée comme location saisonnière, sachez que vous n’êtes pas tenu de souscrire à une assurance habitation. Mais cela est cependant vivement conseillé, car en votre absence, entre les mains de locataires que vous ne connaissez pas, votre location saisonnière peut être en proie à de nombreux risques d’incident qui seraient donc à votre charge si vous ne vous munissez d’aucune assurance.

La taxe de séjour

Pour chacun de vos locataires (de plus de 13 ans), vous devrez collecter une taxe de séjour, qui est d’un montant variant entre 0,20 à 4,20 € par personne et par nuit. Veillez bien à vous renseigner à ce sujet, car la taxe varie selon les villes et le type de propriété, mais aussi pour certains types de voyageurs comme les bénéficiaires de chèques vacances ou les familles nombreuses.

Les cotisations sociales

Proportionnellement aux revenus que vous allez générer, vous devrez régler des cotisations sociales. Cependant, vous en serez dispensé si vos revenus sont inférieurs à 23 000 €.

Le contrat de location saisonnière

Afin de formaliser la location de votre résidence secondaire à vos futurs locataires, il est indispensable de leur fournir et leur faire signer un contrat de location saisonnière. Celui-ci permet de protéger aussi bien les hôtes que le propriétaire en cas de désaccord ou de litige, et vous permet de rester confiant lorsque vous louez votre hébergement secondaire à des inconnus.

Ce document contient tout le nécessaire pour protéger votre résidence secondaire, de sécuriser votre statut de loueur de meublé touristique, de vous assurer du respect des règles d’arrivée et de paiements, et enfin de centraliser toutes les règles et informations utiles sur un seul document.

L’étape finale : publier votre annonce

Une fois que vous avez fait tout le nécessaire pour pouvoir exercer légalement votre nouvelle activité de propriétaire de location saisonnière, vous pourrez enfin rédiger votre annonce  pour pouvoir la diffuser sur les sites dédiés et ainsi recevoir vos premières réservations.

Pour que votre annonce soit attrayante, il vous faudra suivre quelques règles simples :

• Donnez un titre attrayant à votre annonce ;
• Rédigez une description honnête qui saura mettre en valeur le charme de votre propriété secondaire ;
• Détaillez avec précision tous les équipements présents dans votre logement ;
• Insérez des photos professionnelles de chaque pièces ;
• Fixez vos prix de manière stratégique par rapport à la concurrence.

Cela suffira pour que les voyageurs éprouvent de l’intérêt pour votre annonce et que vous receviez vos premières réservations. Si vous faites bien les choses, vous devriez vite recevoir vos premiers avis positifs, qui augmenteront vos chances d’avoir de plus en plus de réservations. Veillez bien à mettre à jour régulièrement votre annonce afin d’en optimiser la visibilité !

Conclusion : comment mettre votre résidence secondaire en location saisonnière ?

La procédure pour pouvoir mener à bien votre projet est donc assez facile à suivre. Il faudra simplement vous armer de patience face aux démarches administratives et la complexité de certaines. Assurez-vous bien de respecter toutes les obligations relatives aux locations saisonnières et d’être fiscalement en règle pour éviter tout problème avec la justice. Vous verrez que cet investissement de temps en vaut la
chandelle, car les revenus supplémentaires que votre future location saisonnière pourra vous permettre de générer pourront s’avérer très importants ! Car à mesure que vos réservations vont augmenter, votre nombre d’avis positifs va lui aussi croître et, en optimisant aussi régulièrement vos annonces, vos bénéfices ne cesseront d’augmenter selon la nature de votre logement et les périodes de l’année.