Calculer la surface de son logement
Entre surface habitable, privative, utile ou encore pondérée, on peut vite s’y perdre. Quelle méthode de calcul utiliser pour mesurer la surface en m² de son logement ? Faut-il faire appel à un professionnel pour cela ?
Dans cet article, on fait un point sur les différentes mesures de surface d’un bien immobilier. On vous explique comment calculer la superficie de votre logement lors de sa mise en vente ou mise en location.
Commençons par la surface carrez
Vous avez très certainement entendu parler de la Loi Carrez, entrée en vigueur en 1996. La loi Carrez permet de calculer la surface privative de votre logement. Elle concerne uniquement les biens en copropriété. Il peut donc s’agit d’un appartement, d’un local commercial d’une surface minimum de 8m², ou encore d’une maison en copropriété horizontale.
Lors de la vente d’un bien immobilier en copropriété, cette surface doit obligatoirement apparaître sur l’avant-contrat (promesse ou compromis de vente), et sur l’acte authentique de vente.
La surface carrez d’un bien immobilier correspond à la surface de plancher de tous les espaces privés, clos et couverts, dont la hauteur sous plafond est à minima de 1,80m. De cette surface sont déduites les surfaces occupées par les murs, cloisons, cages d’escalier, gaines, et les embrasures de portes et fenêtres. Les balcons, terrasses, caves, garages, et parking ne sont pas pris en compte dans le calcul de la surface carrez.
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Que se passe-t-il en cas d’erreur dans le calcul de la superficie Carrez ?
La loi tolère une marge d’erreur de 5% dans le calcul de la surface carrez. Toutefois, nous vous conseillons de faire appel à un professionnel (géomètre ou diagnostiqueur) afin de mesurer la surface privative de votre bien. En effet, en cas d’erreur de mesure, ce sera la responsabilité civile du professionnel qui sera engagée, et non la vôtre.
Sachez que si l’acquéreur de votre bien constate une erreur dans le métrage, alors il peut demander une diminution du prix de vente. En effet, si la superficie mentionnée dans l’acte de vente est supérieure à la superficie réelle, alors le prix de vente, ainsi que des frais de notaire, seront diminués proportionnellement à la différence de superficie.
L’acquéreur dispose d’un an après la signature de l’acte de vente pour effectuer sa demande. Par ailleurs, dans le cas où la superficie déclarée est inférieure à la superficie réelle, le vendeur, lui, n’a aucun recours possible.
Quelle différence avec la surface habitable ?
La surface habitable, régie par la loi Boutin, est très proche de la surface carrez, ou privative, dans sa définition. Toutefois, certains éléments diffèrent, puisque certains éléments sont considérés comme non habitables mais comme privatifs.
Concrètement, la surface habitable correspond, tout comme la surface carrez, à la surface de plancher des pièces de plus de 1,80 m de hauteur sous plafond, déduite des cloisons, murs, cages d’escalier, etc. Cependant, tous les espaces considérés comme non habitables ne sont pas pris en compte dans son calcul. Il peut alors s’agir de combles non aménagés, d’un sous-sol, d’un grenier, ou encore d’une véranda par exemple.
A noter que si vous mettez votre bien immobilier en location pour résidence principale, vous devez obligatoirement faire apparaître dans le bail la surface habitable loi Boutin, et non la surface privative (carrez).
Enfin, vous disposez, là-aussi, d’une marge d’erreur de 5%, même si nous vous conseillons toujours de passer par un professionnel.
Et maintenant : comment calculer la surface utile ?
La surface utile correspond à la surface habitable, additionnée de la moitié de la superficie totale des annexes privatives.
En simple : Surface utile = surface habitable + 50% de la surface des annexes
Si nous avons déjà explicité juste au-dessus ce qu’était la surface habitable, QUID de la surface annexe ?
On entend par annexes privatives toutes les pièces non habitables à l’usage exclusif de l’occupant du bien immobilier. Toutefois, les garages et autres espace de stationnement, ainsi que les cours et jardins, ne sont pas comptabilisés dans le calcul de la surface utile. Et ce, même s’ils sont à usage privé.
La surface annexe prend donc en compte les superficies des :
- Caves, sous-sols
- Remises, ateliers
- Greniers, celliers, combles aménageables
- Séchoirs extérieurs, resserres
- Balcons, loggias, vérandas
- Terrasses (en étage ou semi-enterrées)
La hauteur sous plafond de ces pièces doit être égale ou supérieure à 1,80 m. Par ailleurs, la superficie ajoutée à la surface habitable ne peut excéder les 8 m². Cela signifie, que si la superficie totale de vos annexes est supérieure à 16m², seulement 8m² seront additionnés à la surface habitable, pour obtenir votre surface utile.
Prenons un exemple :
Vous possédez un logement de 70m² habitables, avec un balcon de 10m². La surface utile de votre logement est alors de 75m² : 70 + 5 (50% de 10).
Imaginons maintenant que vous possédez aussi un grenier de 12m². La superficie totale de vos annexes est de 22m² (10 +12), et la moitié de celle-ci est donc de 11m². Or, seulement 8m² maximum sont pris en compte dans le calcul de la surface utile. Cette dernière sera donc de 70m² + 8m² = 78 m².
A noter que la surface utile sert de base dans les calculs liés aux dispositifs d’encadrement des loyers. Avec le temps, son utilisation s’est diversifiée et elle est maintenant prise en compte dans divers dispositifs (les subventions et prêts aidés immobiliers ou encore les régimes de défiscalisation par exemple). La superficie des annexes n’est alors pas plafonnée à 16m² pour ces autres dispositifs.
Et pour finir : comment calculer la surface pondérée ?
La surface pondérée est principalement utilisée pour répartir les charges de copropriété entre les copropriétaires. En effet, une personne habitant au rez-de-chaussée d’un immeuble ne devrait pas payer les mêmes charges liées à l’utilisation de l’ascenseur que la personne habitant au dernier étage par exemple.
Ainsi, dans le calcul de la surface pondérée, la superficie du logement n’est pas le seul critère retenu. D’autres critères, non métriques, vont être pris en compte : l’étage, la vue, la hauteur sous plafond, l’ensoleillement, la nature du lot, la facilité d’accès, ou encore la proximité des annexes par exemple. C’est l’assemblée de copropriété qui décide des critères pris en compte dans le calcul de la surface pondérée.
Concrètement, pour calculer la surface pondérée, il faut prendre des coefficients, sous forme de pourcentages, et les attribuer à chacun des critères retenus. Ainsi, les différents pourcentages de chaque lot sont combinés, afin d’obtenir un coefficient global de pondération. Ce dernier, propre à chaque lot, sera appliqué à la surface du lot.
Là-encore, les coefficients et le choix de la surface de référence (utile, habitable, privative) sont à l’appréciation de l’assemblée de copropriété. Ils doivent toutefois être identiques pour tous les lots, et être inscrits dans le règlement de copropriété.
Les charges de copropriété sont ensuite réparties proportionnellement à la surface pondérée de chaque lot.
Conclusion
Nous espérons que y voyez désormais un peu plus clair parmi les différentes méthodes de calcul de la superficie d’un bien immobilier. Encore une fois, n’hésitez pas à faire appel à un professionnel pour cela. Il saura exactement quelles pièces mesurer et comment les mesurer.
Surtout, en cas d’erreur dans le métrage, votre responsabilité civile ne sera pas engagée. De plus, tous ces métrages ont une validité illimitée (sauf en cas d’importants travaux modifiant la surface du bien).
Vous vendez votre bien immobilier ?
