Tout savoir sur la plus-value immobilière
Vous avez pour projet de vendre votre bien immobilier ? Vous vous interrogez peut-être sur le montant de la taxation relative à la plus-value immobilière que vous pouvez réaliser. Elle peut concerner une maison, un appartement, ou encore un terrain à bâtir et peut parfois être imposée.
On vous explique donc comment calculer précisément votre plus-value immobilière, et dans quels cas celle-ci est imposable.
Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière correspond au gain réalisé par la différence entre le prix de vente d’un bien immobilier et son prix d’achat, additionnés de divers frais et potentiels travaux.
A l’inverse, une moins value immobilière est possible si vous vendez votre bien moins cher que le coût d’achat. Si cette situation est plus rare, elle peut se réaliser en cas de manque d’entretien ou à cause de facteurs extérieurs pouvant le dévaluer.
Calculer sa plus-value immobilière
Pour calculer précisément votre plus-value immobilière, ce n’est pas suffisant de simplement déduire le prix d’achat au prix de vente de votre bien. En effet, il vous faut prendre en considération le coût d’acquisition total du bien.
Cela signifie que vous allez ajouter au prix d’achat de votre bien les frais de notaire et les potentiels frais d’agence. Il faut également ajouter le montant de travaux effectués, s’il y en a eu et s’ils n’ont pas déjà été pris en compte dans le calcul de l’impôt sur le revenu. Aussi, il faut soustraire du prix de vente de votre bien les dépenses liées à sa vente. Cela peut par exemple concerner les frais liés à la réalisation des diagnostics immobiliers.
Coût d’acquisition = prix d’achat + frais de notaire + frais d’agence + montant des travaux*
*Les travaux ne doivent pas avoir été déduits dans le cadre des impôts sur le revenu
Prix de vente corrigé = prix de vente + frais liés à la vente (diagnostics…)
Ainsi, le calcul de la plus-value immobilière est ainsi égale à :
Plus value immobilière = prix de vente corrigé – coût d’acquisition total
C’est le notaire qui calcule le montant de la plus-value immobilière, sur justificatifs. Ainsi, il est important de bien garder toutes les factures, que ce soit pour les diagnostics immobiliers ou les travaux réalisés. Concernant les frais de notaire, si ne connaissez pas le montant exact, comptez un montant égal à 7,5% du prix d’achat.
Enfin, si vous souhaitez estimer votre plus-value en amont, afin d’avoir une idée sur le montant de l’imposition, vous pouvez utiliser un simulateur en ligne.
A noter : en cas de donation ou d’une succession, le coût d’acquisition sera égal à la valeur vénale déclarée majorée de la rémunération du notaire et des droits de mutation à titre gratuit si ceux-ci ont été supportés par le donataire ou l’héritier.
L’imposition de la plus-value immobilière
La plus-value immobilière est imposable uniquement si le bien immobilier concerné est une résidence secondaire.
Ainsi, si vous souhaitez vendre votre résidence principale, vous ne serez pas concerné par l’imposition sur la plus-value. Par ailleurs, cela concerne également les dépendances de votre résidence principale, si vous les vendez en même temps que votre résidence principale.
Notez toutefois qu’il est possible de ne pas être imposé sur la plus-value d’une résidence secondaire. En effet, c’est le cas si vous vendez votre résidence secondaire et achetez une résidence principale dans les 24 mois qui suivent. Toutefois, vous devez ne pas avoir été propriétaire d’une résidence principale durant les 4 dernières années.
Quel est le taux d’imposition de cette plus-value ?
Les plus-values immobilières sont taxées au titre de l’impôt sur le revenu au taux de 19%. A cela, vous devez ajouter les prélèvements sociaux qui correspondent à 17,2%, soit au taux global de 36,20%. L’impôt sur la plus-value immobilière est prélevé au moment de la signature de l’acte de vente chez le notaire. C’est ce dernier qui le récupère et le reverse à l’administration fiscale.
Par exemple, si vous avez réalisé une plus-value imposable de 20 000 €, l’impôt sur le revenu est de 20 000 x 19%, soit 3 800 €.
A noter : une taxe supplémentaire s’applique en cas de plus-value imposable supérieur à 50 000 €. Le taux varie de 2% à 6% selon le montant de la plus-value réalisée.
L’abattement en fonction de la durée de détention d’un bien immobilier
Toutefois, vous pouvez bénéficier d’abattements avec les années :
Durée de détention du bien | Taux d’abattement par année pour l’impôt sur le revenu | Taux d’abattement par année pour les prélèvement sociaux |
Jusqu’à 5 ans | 0% | 0% |
Entre 6 et 21 ans | 6% | 1,65% |
22e année révolue | 4% | 1,6% |
Entre 23 et 30 ans | Exonération totale | 9% |
Au delà de 30 ans | Exonération totale | Exonération totale |
Ainsi, la plus-value immobilière est exonérée au bout de 22 ans pour l’impôt sur le revenu et au bout de 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Prenons un exemple concret : vous souhaitez vendre un bien que vous détenez depuis 15 ans et vous avez réalisé une plus-value de 10 000€.
Vous bénéficiez d’un abattement sur l’impôt de 6% par an de la 6e à la 15e année : 10 x 6% = 60%. Vous avez ainsi un abattement de 10 000 x 60%, soit 6 000 €. Vous déclarez donc un revenu de 4 000 €.
Vous bénéficiez également d’un abattement de 1,65% sur les prélèvements sociaux de la 6e à la 15e année : 10 x 1,65% = 16,5%. Vous avez ainsi un abattement de 10 000 x 16,5% = 1 650 €. Vous devrez donc payer les prélèvements sociaux sur la base de 10 000 – 1 650 = 8 350 €.
L’exonération sur la plus-value immobilière
Dans certains cas, vous pouvez bénéficier d’une exonération sur les plus-values réalisées lors de la cession de biens immobiliers. En effet, il vous faut céder le bien immobilier à un organisme en charge du logement social ou à une collectivité territoriale.
Cela peut concerner tous les biens immobiliers bâtis ou non bâtis (terrains). Toutefois, il faut que la cession se fasse à titre onéreux, et au profit d’un organisme d’habitations à loyer modéré ou d’une société d’économie mixte gérant des logements sociaux.
Un abattement exceptionnel en zones tendues
Dans les zones tendues, vous pouvez bénéficier d’un abattement exceptionnel sur la plus-value immobilière. Pour cela, vous devez céder un terrain à bâtir ou un bien immobilier situé dans une commune classée A ou Abis. Les terrains à bâtir ou les immeubles bâtis sont destinés à la démolition en vue de la reconstruction d’un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs, situés dans des zones caractérisées par un fort déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Les plus-values de cession de biens immobiliers bâtis ou de droits relatifs à ces biens situés dans le périmètre d’une opération de revitalisation du territoire ou d’une grande opération d’urbanisme bénéficient également d’un abattement exceptionnel.
Dans ces deux cas, il s’agit d’un abattement exceptionnel de 70%.
Cet abattement peut aller jusqu’à 85% si l’acquéreur s’engage à réaliser des logements sociaux ou intermédiaires. Toutefois, la surface habitable de ces logements doit être au moins égale à 50% de la surface totale.
A noter : cet abattement ne s’applique pas si le vendeur et l’acheteur ont des liens familiaux.
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