Déclaration de plus-value immobilière : la méthode à suivre
Si vous vendez un bien immobilier et que vous réalisez une plus-value, vous devez déclarer ce montant aux impôts. La plus-value immobilière, en effet, est imposable à l’impôt sur le revenu et aux contributions sociales (hors exceptions comme la vente d’une résidence principale, par exemple). Selon la nature du bien vendu ou encore votre situation personnelle, vous pouvez bénéficier de certaines exonérations totales ou partielles. Découvrez comment procéder pour effectuer la déclaration d’une plus-value immobilière auprès de l’administration fiscale.
Sommaire
- Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?
- Abattements et impôt à payer sur la plus-value
- Réaliser la déclaration d’une plus-value immobilière en pratique
- Quelles sont les opérations concernées par l’exonération d’imposition des plus-values ?
- Déclaration de plus-value immobilière : tout ce que vous devez savoir
Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?
Lorsque vous vendez un logement à un montant supérieur au prix d’acquisition initial, vous réalisez ce que l’on appelle une plus-value. Il s’agit, finalement, de la différence positive entre le prix de vente du bien (ou prix de cession) et son prix d’acquisition.
Concrètement, si vous achetez un logement au prix de 150 000 € et que vous le revendez au prix de 170 000 €, vous bénéficiez d’une plus-value (et donc un gain) de 20 000 € (170 000 – 150 000). Dans le cas inverse, si vous aviez acheté un bien à 170 000 € et que vous l’aviez revendu à 150 000 €, vous auriez enregistré une moins-value (et donc une perte) de 20 000 €.
Abattements et impôt à payer sur la plus-value
Les plus-values immobilières réalisées sont soumises à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Les gains sont imposés à hauteur de 36,2 % décomposés comme suit :
- 19 % au titre de l’impôt sur le revenu ;
- 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.
Notez qu’une taxe supplémentaire dont le taux varie entre 2 % et 6 % du montant de la plus-value s’applique si cette dernière est supérieure à 50 000 €.
Vous pouvez bénéficier d’un abattement sur la plus-value qui varie selon la durée de détention du bien pour le calcul de l’impôt à payer. Le taux d’abattement appliqué, cependant, n’est pas le même pour le calcul de l’impôt sur le revenu et celui des prélèvements sociaux, comme le montre le tableau ci-dessous.
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Durée de détention du bien |
Taux forfaitaire d’abattement pour durée de détention |
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Assiette pour l’impôt sur le revenu |
Assiette pour les prélèvements sociaux |
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Jusqu’à 5 ans |
0 % |
0 % |
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De la 6e à la 21e année |
6 % |
1,65 % |
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22e année révolue |
4 % |
1,6 % |
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Au-delà de la 22e année |
Exonération |
9 % |
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Au-delà de la 30e année |
Exonération |
Exonération |
Ainsi, si vous vendez un bien que vous avez possédé pendant 15 ans et que vous réalisez une plus-value de 10 000 €, vous profitez d’un abattement sur l’impôt de 6% par an de la 6e à la 15e année, soit 60% (6 % x 10). Vous bénéficiez donc d’une réduction d’impôt de 10 000 x 60 %, soit 6 000 € et devez déclarer un revenu de 4 000 € à l’administration fiscale (10 000 – 6 000).
En ce qui concerne les prélèvements sociaux, vous bénéficiez d’une réduction de 1,65% par an de la 6e année à la 15e année, soit 16,5% (1,65 x 10). Vous profitez donc de l’application de l’abattement de 10 000 x 16,5%, soit 1 650 €. Vous devez donc payer des prélèvements sociaux sur la base de 8 350 € (10 000 – 1 650).
Réaliser la déclaration d’une plus-value immobilière en pratique
C’est le notaire chargé de la vente du logement qui s’occupe de la déclaration de plus-value à réaliser. Il joue le rôle d’intermédiaire entre le contribuable et l’administration fiscale. Pour ce faire, il établit une déclaration de plus-value à l’aide du formulaire n° 2048-IMM, calcule l’impôt correspondant et paye ensuite l’impôt dû au nom du vendeur.
De votre côté, néanmoins, vous devez également signaler la plus-value réalisée sur votre déclaration de revenus (sauf si elle concerne la vente de votre résidence principale). Cette indication servira ensuite au calcul de votre revenu fiscal de référence. Le montant de la plus-value déclarée par votre notaire doit donc être reporté sur la case 3VZ du formulaire 2042 C. Si, toutefois, la plus-value est exonérée dans le cadre d’une première cession d’un logement autre que votre résidence principale, vous devez remplir la case 3VW du formulaire 2042 C.
Quelles sont les opérations concernées par l’exonération d’imposition des plus-values ?
Vous pouvez être exonéré d’imposition sur les plus-values (et donc de la déclaration inhérente) si vous rencontrez l’une des situations suivantes :
- vous vendez votre résidence principale ;
- votre vendez votre première résidence secondaire afin d’acquérir votre résidence principale ;
- vous vendez un bien immobilier dont le prix de vente ne dépasse pas 15 000 € ;
- vous détenez votre bien depuis plus de 22 ans (hors prélèvements sociaux) ;
- vous êtes retraité ou en situation de handicap ;
- vous êtes contraint par l’État de céder votre bien (expropriation).
Déclaration de plus-value immobilière : tout ce que vous devez savoir
La plus-value immobilière est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 %. Pour une plus-value imposable de 20 000 €, l’impôt sur le revenu est de 3 800 € (20 000 x 19 %). Pour déclarer cette plus-value aux impôts, et permettre à l’administration fiscale de chiffrer votre revenu fiscal de référence, vous devez remplir la case 3VZ du formulaire 2042 C. Le notaire, de son côté, doit déclarer et payer cet impôt à votre place à l’aide du formulaire n° 2048-IMM.
Lire aussi : Comment calculer une plus-value immobilière ?
L’impôt et les prélèvements sociaux relatifs à la plus-value réalisée à la suite de la vente d’un bien immobilier sont effectivement déclarés et payés par le notaire lors de la cession. Toutefois, en tant que contribuable, vous avez l’obligation de la mentionner dans la case 3VZ de votre déclaration de revenus. La plus-value imposable est, en effet, retenue pour le calcul de votre revenu fiscal de référence. Elle n’est donc pas imposée une seconde fois, mais sert pour le calcul du taux d’imposition..
Pour estimer le montant de la taxe sur la plus-value, et donc de l’impôt à payer, vous pouvez vous rapprocher du notaire chargé de la cession de votre bien.
Si vous enregistrez une moins-value, cela signifie que vous réalisez une perte en vendant votre maison. Dans ce cas, vous n’avez aucun impôt à payer et ni de déclaration de plus-value à réaliser.