Valeur vénale immobilière : définition et calcul

La valeur vénale d’un bien immobilier n’est, à ce jour, pas définie par la loi. Pourtant, celle-ci permet d’évaluer un patrimoine immobilier et est, à ce titre, utilisée dans de nombreuses situations.

En effet, elle sert par exemple de base au calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), ainsi qu’au calcul des droits de donation ou de succession.

Par ailleurs, les assurances s’appuient généralement sur cette valeur pour déterminer le montant des indemnités à verser en cas de sinistre ou de destruction d’un bien immobilier.

Dans les faits, pourquoi est-ce important que vous connaissiez, en tant que propriétaire, la valeur vénale de votre bien immobilier ? Comment peut-on la définir ?

 

valeur vénale appartement

Sommaire

Qu’est-ce que la valeur vénale d’un bien ?

La valeur vénale d’un bien immobilier correspond à sa valeur marchande, c’est-à-dire à la valeur à laquelle le bien pourrait être vendu sur le marché immobilier.

En d’autres termes, elle est égale au montant que vous pourriez récupérer, si vous le vendiez. Il s’agit d’une estimation du prix de vente de votre bien qui serait potentiellement accepté sur le marché immobilier.

 

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Comment calculer la valeur vénale d’un bien ?

N’ayant pas de définition légale, la valeur vénale d’un bien immobilier n’a pas de méthode de calcul spécifique. Toutefois, elle doit prendre en compte certains facteurs, à savoir :

  • La surface du bien immobilier
  • L’emplacement géographique
  • L’état actuel du bien immobilier et les éventuels travaux nécessaires
  • Les charges de copropriété (en suspens et à venir)
  • Les conditions actuelles du marché immobilier, et notamment du marché immobilier local en regardant les prix de l’immobilier dans votre secteur, ainsi que les prix de vente des biens comparables du même secteur géographique.

Vous l’estimez vous-même

valeur vénale_estimer soi-mêmeVous pouvez décider de calculer vous-même la valeur vénale de votre bien immobilier. Pour cela, nous vous conseillons de commencer par estimer gratuitement votre bien en ligne, grâce à notre outil d’estimation, afin d’obtenir une fourchette de prix pour votre bien immobilier. Vous pourrez par la suite affiner cette estimation, en regardant les prix du marché et en comparant votre appartement ou votre maison aux biens similaires, en vente autour de chez vous. De plus, afin d’estimer le juste prix des éventuels travaux, n’hésitez pas à demander des devis auprès de plusieurs professionnels du bâtiment.

 

Vous la faites estimer

La valeur vénale de votre bien immobilier peut également être établie par un professionnel. Pour cela, vous pouvez vous rapprocher d’un cabinet d’expertise immobilière ou d’un cabinet de notaires.

L’expert immobilier étudiera les caractéristiques de votre bien immobilier, en tenant compte des aspects techniques et juridiques du bâtiment, ainsi que les caractéristiques du marché immobilier afin d’avoir une estimation détaillée du prix de votre bien. Ainsi, il sera en mesure de déterminer la valeur vénale de votre bien.

L’expert vous remettra à la suite de son expertise immobilière une attestation de valeur vénale de votre bien immobilier.

Sachez qu’il s’agit d’une démarche payante, puisque l’expert vous facturera sa prestation d’audit et d’analyse. Par ailleurs, les tarifs peuvent varier d’un professionnel à l’autre, n’hésitez donc pas à demander plusieurs devis.

Quelle est la différence avec la valeur locative d’un bien ?

Il ne faut pas confondre la valeur vénale d’un bien avec la valeur locative. En effet, la valeur locative d’un bien immobilier, aussi appelée revenu cadastral, est la valeur de votre logement définie par l’administration fiscale. Cela correspond au montant du loyer que pourrait percevoir annuellement le propriétaire s’il louait son bien. Or, la valeur vénale correspond au montant perçu en cas de vente uniquement et non de location. 

La valeur locative cadastrale est donc intéressante pour estimer l’intérêt d’un achat immobilier pour un investissement locatif.

Quelle est la différence entre la valeur vénale et la valeur d’usage ?

La valeur d’usage d’un bien immobilier désigne la valeur des avantages économiques futurs attendus de l’utilisation du bien.

Cela signifie que, contrairement à la valeur vénale, la valeur d’usage prend en compte l’utilisation du bien que vous pourriez avoir dans le temps. Par exemple, son calcul peut prendre en compte les impôts et taxes, ou encore les éventuels travaux d’aménagement ou d’adaptation.

Bon à savoir : En comptabilité, on parle également de valeur actuelle d’un bien immobilier. Cette dernière correspond à la valeur la plus élevée entre la valeur vénale et la valeur d’usage du bien. La valeur actuelle va permettre de comptabiliser une éventuelle dépréciation du bien. En effet, la dépréciation d’un bien correspond à la différence entre la valeur nette comptable du bien et sa valeur actuelle (qui correspond donc soit à la valeur vénale soit à la valeur d’usage du bien).

Pourquoi calculer la valeur vénale d’un bien immobilier ?

Pour le calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière

valeur vénale et IFISi vous êtes assujetti(e) à l’Impôt sur le Fortune Immobilière (IFI), sachez que le montant de votre impôt est calculé sur la base de la valeur vénale de votre patrimoine immobilier.

Or, d’après la loi, vous devez, en tant que propriétaire, déclarer vous-même la valeur de vos biens immobiliers. Toutefois, il est essentiel que vous estimiez au plus juste cette valeur, puisque le Fisc est en droit de vous notifier un redressement s’il estime que la valeur déclarée est inférieure à la valeur vénale réelle (art. 17 du livre des procédures fiscales).

Nous vous recommandons donc de faire appel à un professionnel afin d’éviter toute sous-évaluation de votre patrimoine immobilier.

Bon à savoir : L’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) a remplacé l’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune) le 1er janvier 2018.

Pour une succession

Dans le cas d’une succession, il est nécessaire de faire estimer le patrimoine immobilier du défunt afin de calculer le montant des droits de succession. Il en est de même pour les droits de donation. Le donataire d’un bien devra remplir une déclaration estimative du bien, afin d’indiquer à l’administration fiscale la valeur vénale du bien en question.

Dans tous les cas, veillez à ne pas sous-estimer le ou les biens immobiliers. Si l’administration fiscale prouve que vous avez déclaré un montant inférieur à la valeur vénale réelle des biens, elle vous réclamera la régularisation des droits de succession ou de donation.

Cependant, si le patrimoine immobilier a été surévalué, alors vous pourrez être remboursé du surplus de droits de succession ou de donation dans l’année qui suit.

 

Pour les assurances

En règle générale, les contrats d’assurance contiennent une clause prévoyant une indemnisation en cas de sinistre du bien immobilier. Sachez que le montant de celle-ci est lui aussi déterminé selon la valeur vénale du bien.

Enfin, celle-ci sert également à calculer l’indemnisation perçue en cas de destruction du bien.

 

Estimation d'un bien

 

Le récap’

Qu’est-ce que la valeur vénale ?

La valeur vénale d’un bien immobilier correspond à sa valeur marchande, c’est-à-dire à la valeur à laquelle le bien pourrait être vendu sur le marché immobilier. Cela signifie qu’elle est égale au montant que vous pourriez récupérer, si vous le vendez. Il s’agit d’une estimation du prix de vente de votre bien sur le marché immobilier.

Comment est calculée la valeur vénale ?

La valeur vénale d’un bien immobilier n’a pas de méthode de calcul spécifique. Toutefois, elle doit prendre en compte certains facteurs, comme la surface, l’emplacement géographique, l’état du bien, les charges de copropriété et les conditions du marché immobilier.

Quelle est la différence entre valeur vénale et valeur locative ?

La valeur locative d’un bien immobilier, aussi appelée revenu cadastral, correspond au montant du loyer que pourrait percevoir annuellement le propriétaire s’il louait son bien. Or, la valeur vénale correspond au montant perçu en cas de vente uniquement et non de location.

Quelle est la différence entre valeur vénale et valeur d’usage ?

La valeur d’usage d’un bien immobilier désigne la valeur des avantages économiques futurs attendus de l’utilisation du bien. Cela signifie que, contrairement à la valeur vénale, la valeur d’usage prend en compte l’utilisation du bien que vous pourriez avoir dans le temps. Par exemple, les éventuels travaux d’aménagement ou d’adaptation.

Quelle est la différence entre valeur vénale et prix ?

La valeur vénale immobilière correspond ainsi au prix net vendeur. Il s’agit du montant que vous percevrez réellement lors de la transaction immobilière. Pour obtenir le prix de vente, il  faut ensuite ajouter les frais d’agence et les frais de notaire.

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