Monter un dossier de prêt pour un investissement locatif

L’investissement locatif est un moyen sûr et rentable d’investir son argent avec des avantages sur le court comme le long terme. Mais comme tout projet d’achat, ce type d’investissement nécessite très souvent de demander un prêt immobilier (pour en savoir plus)… et donc de monter un dossier de prêt. Découvrez nos conseils pour mettre toutes les chances de votre côté d’obtenir votre crédit immobilier.

Bien tenir ses comptes avant sa demande

La première chose à savoir lorsqu’on s’apprête à demander un prêt pour un investissement locatif, c’est que les banques seront tout aussi exigeantes que lors d’un premier achat. Ce n’est pas parce que vous avez déjà un crédit en cours ou presque terminé qu’elles se montreront plus clémentes !

Tout comme votre première demande de prêt, vous allez devoir présenter des comptes particulièrement soignés pour rassurer les banques sur votre capacité à épargner et gérer votre argent. Afin de s’assurer de votre fiabilité, elles vous demanderont des relevés de comptes sur plusieurs mois. Découverts, retards de paiements, épargne… Tous vos relevés de comptes doivent être parfaits pour inspirer confiance aux banques. Il faut donc commencer à soigner vos comptes bien avant votre demande de prêt, voire dès le début de vos recherches, pour avoir des comptes irréprochables le jour J.

Préparer les pièces justificatives pour votre dossier de prêt

Un dossier de prêt nécessite toujours un certain nombre de pièces justificatives, certaines communes à tous les dossiers, et d’autres exigées en fonction des différents profils.

Tout d’abord, vous devrez présenter des pièces pour préciser votre identité et votre situation personnelle :

Une pièce d’identité (CNI, passeport)
Un justificatif de domicile
Un document attestant de votre situation maritale (contrat de mariage, PACS, jugement de divorce) afin de définir si vous êtes indépendant ou solidaire d’un point de vue financier et si vous versez une pension alimentaire

Ensuite, des justificatifs liés à votre situation professionnelle et vos revenus :

Des documents justifiant vos revenus, que vous soyez salarié (bulletins de salaire, contrat de travail), indépendant (Kbis, déclarations URSSAF) ou intermittent (avis de situation, bulletins de salaires)
Vos relevés de comptes
Votre dernier avis d’imposition
Des justificatifs pour les autres types revenus (loyers, dividendes)
Tout document attestant de votre apport ou votre épargne (s’ils ne figurent pas sur vos relevés de compte, par exemple, le compromis signé d’un bien en cours de vente)

Puis des justificatifs relatifs au projet d’achat en lui-même :

Un compromis de vente signé dans le cas d’un achat dans l’ancien
Un contrat de Vente en État Futur d’Achèvement (ainsi qu’une garantie de remboursement) si vous achetez un bien qui n’est pas encore construit

Enfin, comme vous vous lancez dans un projet d’investissement locatif, vous devez justifier les revenus locatifs à venir, puisqu’ils vont entrer dans la balance dans le calcul de vos revenus totaux. Vous devez donc présenter, au choix :

Le bail du locataire en place au moment de la vente
Deux attestations de revenus locatifs délivrées par deux agences immobilières distinctes.

Définir son plan de financement

Le plan de financement permet de mettre en rapport les ressources mobilisées et les coûts engendrés par votre investissement locatif : votre apport et votre prêt immobilier d’un côté, les frais de notaire, de garantie et les autres charges de votre investissement locatif.

C’est seulement après avoir pris en compte tous ces éléments que vous pouvez définir les modalités de remboursement du prêt (durée de remboursement, mensualités, taux d’intérêt) avec votre banque.

Vous devez également prendre en compte les revenus locatifs engendrés par votre investissement, puisque ceux-ci viendront rembourser une partie ou la totalité des mensualités. Ces revenus, bien que prévisionnels, rassurent les banques quant à votre capacité à rembourser. Mais comme ils sont soumis à certains risques (vacances, impayés), ils ne sont pris en compte qu’à 70 % pour le calcul de votre taux d’endettement. Pour rappel, celui-ci ne peut dépasser les 35 %, d’autant plus dans le cas d’un deuxième achat.

Présenter un dossier fini

Afin de faciliter vos démarches, et vous attirer les faveurs de votre conseiller, il est recommandé d’adresser un dossier fini dès le premier envoi. Les banques reçoivent chaque jour des dizaines de dossiers de prêt, aussi, votre conseiller ne se lancera pas dans l’étude de votre dossier tant que celui-ci ne sera pas complet. Rien ne sert donc de l’envoyer trop tôt : il vaut mieux attendre d’avoir toutes les pièces en votre possession avant de l’adresser à votre conseiller bancaire.

Afin d’éviter les oublis, demandez en amont une liste exhaustive de tous les documents nécessaires à votre conseiller dès le début du projet. Sinon, faites appel à un courtier immobilier !

Se faire accompagner par un professionnel

Afin de faciliter vos démarches et de mener sereinement votre demande de crédit, vous pouvez faire appel à un courtier immobilier. Contrairement aux idées reçues, son rôle n’est pas seulement de négocier le meilleur taux !

Ce professionnel du crédit immobilier connaît les procédés et les exigences de chaque banque sur le bout des doigts : il saura donc vous aider à monter et présenter un dossier complet à un grand nombre de banques. En plus d’une certaine tranquillité, cela vous permettra de gagner du temps lors de votre recherche de financement.