Abattement sur la plus-value immobilière : quels sont les taux qui s’appliquent ?
La plus-value potentielle réalisée sur la vente d’un bien immobilier est imposable, sauf s’il s’agit de votre résidence principale. Pour rappel, la plus-value correspond à la différence positive entre le prix de vente du bien et son prix d’acquisition. Le calcul de l’impôt à payer se réalise après l’application d’un abattement sur la plus-value immobilière. L’abattement s’applique pour le calcul de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux. Il affiche, cependant, des taux différents et dépend de la durée de détention du bien. Explications.
Qu’est-ce qu’un abattement en matière de plus-value immobilière ?
Il est possible qu’en vendant un bien immobilier vous réalisiez une plus-value immobilière. Cette dernière correspond à la différence entre le prix de vente du bien et son prix d’acquisition. À titre d’exemple, si vous achetez un logement à 60 000 € et que vous le revendez à 90 000 €, vous enregistrez une plus-value de 30 000 €.
Cette plus-value doit être déclarée à l’administration fiscale. Elle est soumise à l’impôt sur le revenu à hauteur de 19 % et aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 % (sauf exception). Le Code général des impôts précise également qu’elle profite d’un abattement fiscal. Pour rappel, un abattement fiscal est une déduction qui tend à réduire la base d’imposition du contribuable. Il peut être forfaitaire, mais dans le cas d’une plus-value, il correspond à un pourcentage défini selon la durée de détention du bien.
D’une manière générale, la vente d’une résidence principale est entièrement exonérée de l’imposition des plus-values. Seuls les résidences secondaires, les biens locatifs, les logements vacants ainsi que les parts sociales de SCPI (ou celles détenues dans une SCI) sont concernés par les abattements sur la plus-value selon la durée de détention du bien.
Quels sont les taux d’abattements sur la plus-value immobilière ?
Vous pouvez obtenir votre plus-value imposable (ou plus-value nette) en appliquant à la plus-value brute les abattements qui existent par année de détention du bien. Plus vous détenez le bien depuis longtemps, plus l’abattement est important et plus le montant de votre imposition diminue. Qu’importe le type de bien vendu, ce sont toujours les mêmes grilles d’abattement qui s’appliquent.
En ce qui concerne l’impôt sur le revenu, l’abattement pour durée de détention est de :
- 6 % pour chaque année de détention à partir de la 5e et jusqu’à la 21e ;
- puis 4 % pour la 22e année révolue de détention.
Dès la 22e année de détention révolue, l’administration fiscale applique une exonération totale des plus-values immobilières de l’impôt sur le revenu, mais facture toujours les prélèvements sociaux.
L’abattement concernant les prélèvements sociaux s’établit comme suit :
- 1,65 % pour chaque année de détention à partir de la 5e et jusqu’à la 21e ;
- 1,60 % pour la 22e année de détention révolue ;
- 9 % pour chaque année suivante.
L’exonération des prélèvements sociaux est acquise à partir d’un délai de détention de 30 ans. Notez que les années de détention se comptabilisent en années pleines, soit douze mois complets de détention pour valider une année.
Voici un tableau récapitulatif des abattements sur la plus-value immobilière selon la durée de détention du bien :
Durée de détention | Abattement sur l’impôt sur le revenu | Abattement sur les prélèvements sociaux |
Avant 5 ans | 0 | 0 |
6 ans | 6 % | 1,65 % |
7 ans | 12 % | 3,30 % |
8 ans | 18 % | 4,95 % |
9 ans | 24 % | 6,60 % |
10 ans | 30 % | 8,25 % |
11 ans | 36 % | 9,90 % |
12 ans | 42 % | 11,55 % |
13 ans | 48 % | 13,20 % |
14 ans | 54 % | 14,85 % |
15 ans | 60 % | 16,50 % |
16 ans | 66 % | 18,15 % |
17 ans | 72 % | 19,80 % |
18 ans | 78 % | 21,45 % |
19 ans | 84 % | 23,10 % |
20 ans | 90 % | 24,75 % |
21 ans | 96 % | 26,40 % |
22 ans | 100 % | 28 % |
23 ans | 100 % | 37 % |
24 ans | 100 % | 46 % |
25 ans | 100 % | 55 % |
26 ans | 100 % | 64 % |
27 ans | 100 % | 73 % |
28 ans | 100 % | 82 % |
29 ans | 100 % | 91 % |
30 ans | 100 % | 100 % |
Focus sur les abattements temporaires et exceptionnels
Afin de favoriser la réhabilitation et la revitalisation de certaines villes, l’État a pris des mesures exceptionnelles. Ainsi, l’abattement sur la plus-value immobilière peut passer à 70 % lorsque le bien vendu se trouve dans certaines communes bien spécifiques ou dans un périmètre d’aménagement spécial et que l’acquéreur (qui ne doit pas faire partie du cercle familial) s’engage à le démolir afin de construire un bâtiment d’habitation collectif. L’abattement appliqué passe à 85 % s’il certifie y ériger des logements sociaux sur, au minimum, 50 % de la surface totale des constructions.
Cet abattement s’applique sur la totalité de la taxation, soit l’impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux ainsi que l’éventuelle surtaxe. Toutefois, il est important de souligner que cet allègement de l’impôt est temporaire. Pour en bénéficier, il est nécessaire que :
- le compromis de vente du terrain à bâtir soit signé devant un notaire au plus tard le 31 décembre 2023 ;
- l’acte authentique de vente soit signé au plus tard au 31 décembre de la deuxième année qui suit la signature du compromis de vente.
Abattement sur la plus-value immobilière : tout ce que vous devez savoir
Pour réduire ou éviter l’imposition sur la plus-value mobilière, vous pouvez :
- intégrer les frais de travaux dans le prix d’achat du bien (sur justificatifs) ;
- désigner le bien comme résidence principale ;
- profiter des abattements relatifs à la durée de détention du bien.
Certaines plus-values peuvent être exonérées d’impôt. Cela s’applique dans le cas :
- de la vente d’une résidence principale ;
- d’une première cession d’un logement autre que la résidence principale ;
- d’une cession inférieure à 15 000 € ;
- d’une cession au profit d’organismes chargés du logement social ;
- d’une durée de détention du bien supérieure à 30 ans, etc.
Lire aussi : Quelles sont les plus-values exonérées ?
Vous pouvez être exonéré d’impôt sur le revenu sur votre plus-value immobilière dès la 22e année de détention révolue du bien. Les prélèvements sociaux, quant à eux, s’annulent dès la 30e année de détention du bien.