Promesse, compromis, et acte de vente : Que signifient-ils ?
Nous avons tous déjà entendu parler de promesse de vente, compromis de vente, ou encore acte de vente. Mais que sont-ils concrètement ? Quelles sont les différences ? Quels sont délais entre chaque étape ?
En effet, entre le moment où l’on trouve un acquéreur pour son bien immobilier et le moment où on lui remet les clés du logement, plusieurs mois peuvent s’écouler. Mais alors, pourquoi ? Que se passe-t-il entre temps ?
L’avant-contrat : promesse ou compromis ?
Une fois l’acquéreur de votre bien trouvé, vous signez ce que l’on appelle un « avant-contrat ». Celui-ci va établir les conditions de la vente immobilière et ainsi jouer un rôle préparatoire à la signature de l’acte définitif de vente.
Cet avant-contrat peut prendre la forme, soit d’une promesse de vente, soit d’un compromis de vente.
On signe très souvent l’avant-contrat de vente chez le notaire, bien qu’il soit également possible de le signer entre particuliers (sous seing privé). Attention toutefois car il faut respecter un certain formalisme dans sa rédaction, ainsi qu’une liste de pièces à fournir. Nous vous recommandons donc vivement de faire appel à un notaire.
Les clauses suspensives
Qu’il s’agisse d’une promesse de vente ou d’un compromis de vente, celui-ci peut contenir des clauses suspensives. Ces dernières vont conditionner la signature de l’acte définitif de vente. Cela signifie que la vente immobilière ne pourra avoir lieu que si les conditions suspensives sont remplies. Un exemple commun de clause suspensive est celui du prêt bancaire : la vente immobilière ne peut avoir lieu qu’à la condition que l’acquéreur obtienne son prêt bancaire.
Ces clauses doivent être remplies avant la date-butoir de l’avant-contrat. Cette date est définie par les différentes parties, et inscrite au contrat. Il est nécessaire de prévoir des délais cohérents afin de s’assurer que toutes les clauses pourront être remplies à temps.
Dans le cas d’un prêt bancaire, cela peut prendre entre 45 et 60 jours en moyenne. Il faut donc que la durée de validité de l’avant-contrat soit suffisamment grande pour permettre à l’acquéreur de demander et obtenir son prêt. En moyenne, la durée de validité de l’avant-contrat est située autour de 3 mois. Toutefois, il est possible, d’un commun accord des parties, de rédiger un avenant afin de prolonger la durée du contrat.
Le délai de rétractation
L’acquéreur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours. Il peut donc, dans les 10 jours suivants la signature de l’avant-contrat, se rétracter sans aucune pénalité. A noter que le délai de rétraction commence quand le contrat est signé et que toutes les pièces ont été transmises. Enfin, l’acquéreur doit se rétracter par courrier recommandé, et s’il avait versé des indemnités au propriétaire vendeur, elles devront lui être remboursées dans les 21 jours qui suivent.
La promesse de vente
Aussi appelée promesse unilatérale de vente, la promesse de vente est formulée par le vendeur. En effet, en signant une promesse de vente, le propriétaire vendeur s’engage envers l’acquéreur à lui vendre son bien immobilier à un prix déterminé.
En d’autres termes, la promesse de vente représente une option mise par l’acquéreur sur le bien, qui lui est alors réservé. Cela signifie que durant toute la durée de validité de la promesse de vente, le vendeur ne peut annuler la vente, ni proposer son bien à la vente à une autre personne.
La durée d’engagement doit être mentionnée dans la promesse de vente. Elle est généralement de 2 à 3 mois.
En contrepartie, l’acheteur doit verser une indemnité d’immobilisation, souvent à hauteur de 10% du prix du bien. Si l’achat abouti, alors cette indemnité sera imputée du prix de vente. Si l’acheteur ne souhaite finalement pas acheter, et ne s’est pas rétracté dans le délai imparti (10 jours), alors l’indemnité d’immobilisation est acquise de plein droit au propriétaire.
Le compromis de vente
Très similaire à la promesse de vente, le compromis de vente se différencie par le fait qu’il est formulé par les deux parties : vendeur et acheteur. Ainsi, le vendeur s’engage à vendre son bien immobilier à l’acquéreur (comme pour la promesse de vente) ; et l’acquéreur s’engage à acheter le bien au prix déterminé dans le contrat. Il s’agit donc ici d’une promesse synallagmatique de vente.
Des pièces seront à annexer au compromis de vente, telles que le règlement de copropriété, le carnet d’entretien de l’immeuble ou encore les différents diagnostics immobiliers.
En savoir plus sur les diagnostics immobiliers obligatoires
En règle générale, l’acquéreur est amené à verser au vendeur un acompte, aussi appelé dépôt de garantie. Celui-ci est souvent compris entre 5 et 10% du prix final de la vente. Cet acompte offre une certaine garantie au vendeur et lui permet de s’assurer de la solvabilité de l’acheteur.
Ainsi, à la signature de l’acte de vente, l’acheteur paie le prix de vente, diminué du dépôt de garantie qu’il a déjà versé. En cas de rétractation dans les conditions légales (sous 10 jours) ou si les conditions suspensives n’ont pas pu être réalisées dans le délai prévu, alors l’acquéreur récupère la somme versée au titre du dépôt de garantie. Si ces conditions ne sont pas respectées, le vendeur garde le dépôt de garantie.
Récap' : quelle différence entre promesse et compromis ?
Promesse et compromis de vente sont deux contrats très proches dans leur usage. Ils visent tous deux à préparer la vente d’un bien immobilier.
Lors d’une promesse de vente, l’acquéreur pose une option sur le bien immobilier, et verse en contrepartie une indemnité d’immobilisation du bien. Alors que dans le cas d’un compromis de vente, l’acquéreur s’engage à acheter le bien. Il verse un acompte au vendeur en guise de garantie. Dans les deux cas, le vendeur s’engage à vendre son bien à l’acquéreur, au prix préalablement déterminé par l’offre d’achat.
Que vous signiez une promesse de vente ou un compromis de vente, l’objectif reste le même : poser les conditions de votre transaction immobilière.
L’acte de vente
L’acte de vente représente la dernière étape de la vente. En effet, la remise des clés se fait généralement à la signature de l’acte authentique de vente. Ce dernier doit obligatoirement être conclu devant un notaire. Il permet de valider les conditions établies dans l’avant-contrat.
L’acte définitif de vente intervient en moyenne 3 mois après la signature de l’avant-contrat. Ce délai peut s’expliquer par 3 raisons principales :
- Le délai de rétraction de 10 jours accordé à l’acquéreur, durant lequel il peut se rétracter sans motif,
- Le temps pour l’acheteur de réaliser les conditions suspensives,
- Le temps pour le notaire de rassembler toutes les pièces justificatives nécessaires pour la construction du dossier.
Conclusion
Vous l’aurez compris, l’acte de vente scelle définitivement la vente de votre bien immobilier. Il n’est donc plus possible de se rétracter après sa signature. Notez toutefois que l’avant-contrat reste lui aussi un vrai contrat, qui vous engage, et qui n’est donc pas à signer à la légère.
Enfin, nous savons bien que le temps peut sembler parfois long avant que la vente ne soit définitive. Ce délai est cependant nécessaire afin de s’assurer que tout est conforme et que la vente se passe au mieux, mais également afin de laisser le temps à l’acheteur de financer son projet. Enfin, pensez à vous munir de toutes les pièces justificatives demandées afin de réduire au maximum ce délai.
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