L'offre d'achat bloque t-elle les visites ? Explications
Vous vendez votre bien immobilier et un acheteur potentiel vous a fait une offre ? A quoi cela vous engage-t-il ? Quelle forme doit prendre une offre d’achat immobilier ?
Qu'est ce qu'une offre d'achat immobilier ?
Lors d’une vente immobilière, l’offre d’achat, ou la promesse unilatérale d’achat, est un engagement de la part d’un acquéreur potentiel sur un prix auquel il souhaite acquérir votre bien immobilier. Et ce, sans certitude que vous lui vendrez le bien immobilier.
Sachez que si un acheteur vous a fait une offre d’achat au prix, celle-ci doit obligatoirement être acceptée si vous vendez entre particuliers. Une offre d’achat au prix bloque donc bien les visites.
Si vous avez plusieurs offres au même prix mais pas à votre prix de vente souhaité, à vous de négocier et faire jouer la concurrence. C’est ici qu’un agent immobilier aguerri peut être d’une grande aide afin de tirer le meilleur de votre vente. Notre agence immobilière Welmo vous propose un RDV téléphonique gratuit & sans engagement avec l’un de nos agents.
Comment se présente une offre d’achat ?
L'offre d'achat : par courrier ou email ?
Les deux sont possibles. Traditionnellement, l’offre d’achat immobilier prend la forme d’une lettre manuscrite remise en main propre au vendeur ou à l’agent immobilier. Elle peut également être envoyée par courrier, mais cette pratique est de moins en moins courante car souvent plus longue en termes de délai. Vous pouvez également envoyer votre offre d’achat par email, c’est plus simple et plus rapide.
L’offre peut également être faite oralement, néanmoins celle-ci n’aura pas de valeur juridique et n’engagera ni l’acheteur ni le vendeur. Si vous vous retrouvez dans ce cas, pensez à demander à ce que l’acheteur formule une offre par écrit concernant votre bien immobilier avant d’arrêter les visites sur ce dernier.
Les mentions obligatoires
- Le prix d’achat du bien immobilier
- L’identification des 2 parties : vendeur et acheteur ainsi que votre état civil
- Le délai de validité de l’offre (généralement à 5 à 10 jours) ce qui correspond au temps dont vous disposez pour répondre à l’acheteur, après quoi l’offre devient caduque
- La description du bien : adresse du bien, appartement ou maison, superficie, étage etc
- Le moyen de financement (apport personnel et/ou prêt immobilier)
- Les conditions ou clauses suspensives de l’offre d’achat
A lire aussi : Quelles sont les mentions obligatoires d’une offre d’achat ?
Les conditions suspensives
Quelles sont les conditions suspensives d’une offre d’achat ?
Les conditions suspensives sont des conditions qui doivent être remplies afin de valider l’offre d’achat immobilier. Celles-ci doivent dépendre de tiers et non du bien vouloir du vendeur ou de l’acheteur. Il s’agit souvent de conditions concernant le prêt immobilier nécessaire pour acheter le bien, de l’obtention d’un permis d’environnement ou d’urbanisme, d’une attestation du sol déclarant que le terrain n’est pas pollué ou encore la réalisation de travaux de finition dans l’habitation.
La condition suspensive permet alors à l’acheteur de se libérer de sa promesse d’achat si la condition n’est pas remplie, et cela sans n’avoir à payer de dommages et intérêts.
Par exemple, si l’acheteur n’obtient pas l’offre de prêt qu’il sollicitait, la condition suspensive lui permet de se rétracter de son offre sans qu’aucun frais ne lui soient imputés. Dans ce cas-là, pour se désengager, il faut que l’acheteur prouve par un refus bancaire dans le temps imparti lié à la condition suspensive. Ce délai est toujours indiqué dans le compromis de vente : il est généralement de 45 jours à compter de la signature du compromis de vente.
A lire également :
Modèle d’offre d’achat immobilier
Nom et prénom de l’acquéreur
Adresse
Nom et prénom du vendeur
Adresse
Date
Objet : Offre d’achat
Madame, Monsieur,
Après la visite du bien… situé à… et composé de… en date du…, nous vous adressons ce courrier pour vous informer de notre intention d’acquérir ce bien au prix de… euros.
Nous nous acquitterons de ce montant le jour de la signature de l’acte authentique de vente établi par Maître (le nom et l’adresse du notaire si vous en avez, sinon pas nécessaire).
Nous déclarons financer ce bien (à l’aide d’un crédit pour un montant total de… euros, qui complétera notre apport personnel de…/sans emprunt.
Cette offre est valable jusqu’au…
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’assurance de nos salutations les plus distinguées.
Signature
L’offre d’achat immobilier peut-elle être accompagnée d’un acompte ?
La signature d’une offre d’achat immobilier n’engage pas l’acheteur au versement d’un acompte au vendeur. D’ailleurs à ce stade de la vente, la loi interdit de déposer une somme d’argent (selon l’article 1589-1 du Code Civil) et peut entraîner des sanctions pénales.
Le versement d’un acompte se fait généralement lors de la signature du compromis de vente entre les deux parties. Cela permet d’immobiliser le bien. Ce séquestre est généralement de 5% à Paris et 10% en province.
J’ai reçu des offres d’achat, que dois-je faire ?
Plusieurs cas de figure sont possibles :
Offre d’achat au prix de vente
Comme mentionné plus haut, si vous vendez entre particuliers et que vous recevez une offre d’achat immobilier au prix, vous devez l’accepter. Dans ce cas-là, pas de négociation sur le prix. Vous pourrez ensuite aller chez le notaire signer ensemble un compromis de vente.
Si vous recevez plusieurs offres d’achat de plusieurs acheteurs potentiels au prix, votre appartement / maison a séduit et est au prix du marché ! Dans ce cas, vous devez accepter la première offre, soit l’acquéreur le plus rapide.
En revanche, cela est différent si vous faites appel à un professionnel de l’immobilier (agent immobilier, mandataire, notaire…) pour vendre votre bien.
En effet, en fonction du type de mandat signé, mandat d’entremise ou mandat de représentation, vous avez ou non la possibilité de choisir parmi toutes les offres formulées.
Si vous avez signé un mandat d’entremise, dans ce cas, l’agent immobilier aura un rôle d’intermédiaire et se limitera à vous présenter les différentes offres d’achat. Vous pouvez alors choisir celle qui vous convient le mieux. En effet, il s’agit là d’une mission d’entremise pour le professionnel de l’immobilier, il ne peut donc pas se substituer à son mandant.
Si vous avez signé un mandat de représentation, l’agent immobilier vous représente dans la vente de votre bien immobilier et agit en votre nom. Alors, le professionnel vous engage lorsque vous recevez une offre au prix.
Lire aussi « L’offre d’achat bloque-t-elle les visites ? »
Offre d’achat inférieure au prix de vente souhaité
Que faire si un potentiel acquéreur vous fait une offre d’achat immobilier inférieure au prix auquel vous souhaitez vendre votre bien ? Dans ce cas, vous pouvez soit refuser l’offre d’achat soit entamer des négociations et faire une contre-proposition.
Dès lors que vous avez écrit votre contre-proposition, l’offre d’achat initiale devient caduque. L’acheteur, s’il souhaite poursuivre, devra formuler une nouvelle offre avec un nouveau prix proposé.
Si vous avez reçu plusieurs offres d’achat, il sera plus intéressant
pour vous d’opter pour la plus élevée en termes de prix. Néanmoins si
peu d’écart existe entre les offres, préférez les acquéreurs qui ont
déjà un plan de financement bien ficelé. Cela vous évitera les
déconvenues par la suite.
Habituellement, on favorise ceux qui ont l’apport le plus important et l’emprunt moindre. Néanmoins, beaucoup préfèrent emprunter pour leur projet. Choisissez alors des acquéreurs qui ont une situation stable et dont la banque ne rechignera pas pour leur emprunt (jeune cadre en CDI par exemple).
A lire également : Contresigner une offre d’achat
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A retenir
Il est préférable de formuler l’offre d’achat par écrit, soit par lettre manuscrite remise en main propre, soit par email. L’offre peut également se faire oralement, mais celle-ci n’aura pas de valeur juridique. L’offre d’achat doit comporter des mentions obligatoires comme le prix d’achat, l’identification des 2 parties, le délai de validité de l’offre, la description du bien, le mode de financement et les conditions suspensives de l’offre.
Lorsque le vendeur accepte une offre d’achat, il a l’obligation de vendre son bien à l’acheteur. L’acheteur en revanche, peut se rétracter plus facilement, puisqu’il dispose d’un délai de rétractation de 10 jours après la signature du compromis de vente.
L’offre d’achat est une proposition d’achat faite par l’acheteur au vendeur et est donc la première étape de la vente immobilière. Le compromis de vente, lui, est la deuxième étape et scelle la vente à un prix déterminé.
Si vous visitez plusieurs biens, vous pouvez faire plusieurs offres d’achat.