Qu’est ce qu’une offre d’achat ?

L’offre d’achat, ou la promesse unilatérale d’achat, est un engagement de la part d’un acquéreur potentiel sur un prix auquel il souhaite acquérir votre bien immobilier. Et ce, sans certitude que vous lui vendrez le bien immobilier.

Sachez que si un acheteur vous a fait une offre d’achat au prix, celle-ci doit obligatoirement être acceptée par le vendeur et empêche toute négociation possible avec d’autres acheteurs. Une offre d’achat au prix bloque donc bien les visites.

Si vous avez plusieurs offres au même prix mais pas à votre prix de vente souhaité, à vous de négocier et faire jouer la concurrence. C’est ici qu’un agent immobilier aguerri peut être d’une grande aide afin de tirer le meilleur de votre vente. Welmo vous propose un RDV téléphonique gratuit & sans engagement avec l’un de nos agents.

 

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Comment se présente une offre d’achat ?

L’offre d’achat : par courrier ou email ?

Offre d'achat

Les deux sont possibles. Traditionnellement, l’offre d’achat prend la forme d’une lettre manuscrite remise en main propre au vendeur ou à l’agent immobilier. Elle peut également être envoyée par courrier, mais cette pratique est de moins en moins courante car souvent plus longue en terme de délai. Vous pouvez également envoyer votre offre d’achat par email, c’est plus simple et plus rapide.

L’offre peut également être faite oralement, néanmoins celle-ci n’aura pas de valeur juridique et n’engagera ni l’acheteur ni le vendeur. Si vous vous retrouvez dans ce cas, pensez à demander à ce que l’acheteur formule une offre par écrit concernant votre bien immobilier avant d’arrêter les visites sur ce dernier.

 

Les mentions obligatoires

  • Le prix d’achat du bien immobilier
  • L’identification des 2 parties : vendeur et acheteur ainsi que votre état civil
  • Le délai de validité de l’offre (généralement à 5 à 10 jours) ce qui correspond au temps dont vous disposez pour répondre à l’acheteur, après quoi l’offre devient caduque
  • La description du bien : adresse du bien, appartement ou maison, superficie, étage etc
  • Le moyen de financement (apport personnel et/ou prêt immobilier)
  • Les conditions ou clauses suspensives de l’offre d’achat

 

Les conditions suspensives

Quelles sont les conditions suspensives d’une offre d’achat ?

Les conditions suspensives sont des conditions qui doivent être remplies afin de valider l’offre d’achat. Celles-ci doivent dépendre de tiers et non du bien vouloir du vendeur ou de l’acheteur. Il s’agit souvent de conditions concernant le prêt immobilier nécessaire pour acheter le bien, de l’obtention d’un permis d’environnement ou d’urbanisme, d’une attestation du sol déclarant que le terrain n’est pas pollué ou encore la réalisation de travaux de finition dans l’habitation.
La condition suspensive permet alors à l’acheteur de se libérer de sa promesse d’achat si la condition n’est pas remplie, et cela sans n’avoir à payer de dommages et intérêts.

Par exemple, si l’acheteur n’obtient pas le prêt qu’il sollicitait, la condition suspensive lui permet de se rétracter de son offre sans qu’aucun frais ne lui soient imputés. Dans ce cas-là il faut que l’acheteur prouve par un refus bancaire dans le temps imparti lié à la condition suspensive. Ce délai est toujours indiqué dans le compromis de vente : il est généralement de 45 jours à compter de la signature du compromis de vente.

 

Modèle d’offre d’achat

Nom et prénom de l’acquéreur

Adresse

Nom et prénom du vendeur

Adresse

Date

Objet : Offre d’achat

Madame, Monsieur,

Après la visite du bien… situé à… et composé de… en date du…, nous vous adressons ce courrier pour vous informer de notre intention d’acquérir ce bien au prix de… euros.

Nous nous acquitterons de ce montant le jour de la signature de l’acte authentique de vente établi par Maître (le nom et l’adresse du notaire si vous en avez, sinon pas nécessaire).

Nous déclarons financer ce bien (à l’aide d’un crédit pour un montant total de… euros, qui complétera notre apport personnel de…/sans emprunt.

Cette offre est valable jusqu’au…

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’assurance de nos salutations les plus distinguées.

Signature

 

L’offre d’achat peut-être être accompagnée d’un acompte ?

La signature d’une offre d’achat n’engage pas l’acheteur au versement d’un acompte au vendeur. D’ailleurs à ce stade de la vente, la loi interdit de déposer une somme d’argent (selon l’article 1589-1 du Code Civil) et peut entraîner des sanctions pénales.

Le versement d’un acompte se fait généralement lors de la signature du compromis de vente entre les deux parties. Cela permet d’immobiliser le bien. Ce séquestre est généralement de 5% sur paris et 10% en province.

 

J’ai reçu des offres d’achat, que dois-je faire ?

Plusieurs cas de figure sont possibles :

 

Offre d’achat au prix de vente

Comme mentionné plus haut si vous recevez une offre d’achat au prix, vous devez l’accepter. Article 1583 du code civil : « La vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé ».

Dans ce cas-là, pas de négociation sur le prix. Vous pourrez ensuite aller chez le notaire signer ensemble un compromis de vente.

Si vous recevez plusieurs offres d’achat au prix, votre appartement / maison a séduit et est au prix du marché ! Dans ce cas, vous devez accepter la première offre, soit l’acquéreur le plus rapide.

 

Offre d’achat inférieure au prix de vente souhaité

Que faire si un potentiel acquéreur vous fait une offre d’achat inférieure au prix auquel vous souhaitez vendre votre bien ? Dans ce cas, vous pouvez soit refuser l’offre d’achat soit entamer des négociations et faire une contre-proposition.

Dès lors que vous avez écrit votre contre-proposition, l’offre d’achat initiale devient caduque. L’acheteur, s’il souhaite poursuivre, devra formuler une nouvelle offre avec un nouveau prix proposé.

Si vous avez reçu plusieurs offres d’achat, il sera plus intéressant pour vous d’opter pour la plus haute en termes de prix. Néanmoins si peu d’écart existe entre les offres, préférez les acquéreurs qui ont déjà un plan de financement bien ficelé. Cela vous évitera les déconvenues par la suite.

Habituellement, on favorise ceux qui ont l’apport le plus important et l’emprunt moindre. Néanmoins, aujourd’hui avec les taux bas beaucoup préfèrent emprunter pour leur projet. Choisissez alors des acquéreurs qui ont une situation stable et dont la banque ne rechignera pas pour leur emprunt (jeune cadre en CDI par exemple).

 

Offre d’achat : dois-je la contre signer pour l’accepter ?

Vous pouvez, mais attention, la contre-signature de l’offre d’achat vous engage à vendre le bien à cet acheteur et au prix indiqué sur son offre. L’acquéreur lui dispose d’un délai de rétractation de 10 jours après la signature de la promesse de vente ou du compromis de vente.

 

Et après ?

Vous avez trouvé votre acquéreur et vous êtes d’accord sur le prix de vente, bravo ! Vous avez fait le plus difficile. Il reste désormais à formaliser tout cela et passer à l’étape du compromis de vente chez le notaire !

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Récap’ : l’offre d’achat en vidéo :