L’offre d’achat

De nombreux acquéreurs sont venus visiter votre bien et si vous en êtes à cette étape c’est que jusque là vous avez bien suivi les conseils précédents alors félicitations !

Parmi ces acquéreurs vous avez reçu une ou plusieurs offres d’achat pour votre appartement / maison ?

Sachez que si un acheteur vous a fait une offre d’achat au prix, celle-ci doit obligatoirement être acceptée par le vendeur et empêche toute négociation possible avec d’autres acheteurs.

Si vous avez plusieurs offres au même prix mais pas à votre prix de vente souhaité, à vous de négocier et faire jouer la concurrence (nous reviendrons sur ce point en fin de page).

Ce n’est pas un exercice facile, c’est ici qu’un agent immobilier aguerri peut être une grande aide afin de tirer le meilleur de votre vente. Prendre un rendez-vous gratuit et sans engagement avec un agent Welmo.

Une fois signée, l’offre d’achat engage et bloque le bien immobilier le temps que le compromis de vente soit signé chez un notaire. Mais revenons à l’offre d’achat…

Comment se présente une offre d’achat ?

 

L’offre d’achat : par courrier ou email ?

Offre d'achat

Les deux sont possibles. Traditionnellement, l’offre d’achat prend la forme d’une lettre manuscrite remise en main propre au vendeur ou à l’agent immobilier. Elle peut également être envoyée par courrier, mais cette pratique est de moins en moins courante car plus longue en terme de délai. Vous pouvez également envoyer votre offre d’achat par email, plus simple et plus rapide.

L’offre d’achat peut également être faite oralement, néanmoins celle-ci n’aura pas de valeur juridique et n’engagera ni l’acheteur ni le vendeur. Si vous vous retrouvez dans ce cas-là, pensez à demander à ce que l’acheteur s’engage par écrit concernant votre bien immobilier avant d’arrêter les visites sur ce dernier.

Nous vous conseillons de continuer les visites tout en informant les visiteurs à venir que vous avez déjà des offres en cours ou acceptées. Effectivement un acheteur peut revenir sur sa décision. En continuant les visites, vous pourrez toujours recevoir d’autres offres au cas où. A savoir que si vous avez déjà accepté une offre d’achat et que vous réceptionnez une offre supérieure après coup, vous ne pourrez pas l’accepter, vous étant déjà engagé sur l’offre précédente.

 

Les mentions obligatoires

  • Le prix d’achat du bien immobilier
  • L’identification des 2 parties : vendeur et acheteur ainsi que votre état civil
  • La durée de validité de l’offre (généralement à 5 à 10 jours) ce qui correspond au temps dont vous disposez pour répondre à l’acheteur, après quoi l’offre devient caduque
  • La description du bien : adresse du bien, appartement ou maison, superficie, étage etc
  • Le moyen de financement (apport personnel et/ou prêt immobilier)
  • Les conditions suspensives de l’offre d’achat

 

Les conditions suspensives

Quelles sont les conditions suspensives d’une offre d’achat ?

Les conditions suspensives sont des conditions qui doivent être remplies afin de valider l’offre d’achat. Celles-ci doivent dépendre de tiers et non du bien vouloir du vendeur ou de l’acheteur. Il s’agit souvent de conditions concernant le prêt immobilier nécessaire pour acheter le bien, de l’obtention d’un permis d’environnement ou d’urbanisme, d’une attestation du sol déclarant que le terrain n’est pas pollué ou encore la réalisation de travaux de finition dans l’habitation.
La condition suspensive permet alors à l’acheteur de se libérer de sa promesse d’achat si la condition n’est pas remplie. Par exemple, si l’acheteur n’obtient pas le prêt qu’il sollicitait, la condition suspensive lui permet de se rétracter de son offre sans qu’aucun frais ne lui soient imputés. Dans ce cas-là il faut que l’acheteur prouve par un refus bancaire dans le temps imparti lié à la condition suspensive. Ce délai est toujours indiqué dans le compromis de vente : il est généralement de 45 jours à compter de la signature du compromis de vente.

Modèle d’offre d’achat

Nom et prénom de l’acquéreur

Adresse

Nom et prénom du vendeur

Adresse

Date

Objet : Offre d’achat

Madame, Monsieur,

Après la visite du bien… situé à… et composé de… en date du…, nous vous adressons ce courrier pour vous informer de notre intention d’acquérir ce bien au prix de… euros.

Nous nous acquitterons de ce montant le jour de la signature de l’acte authentique de vente établi par Maître (le nom et l’adresse du notaire si vous en avez, sinon pas nécessaire).

Nous déclarons financer ce bien (à l’aide d’un crédit pour un montant total de… euros, qui complétera notre apport personnel de…/sans emprunt.

Cette offre est valable jusqu’au…

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’assurance de nos salutations les plus distinguées.

Signature

 

L’offre d’achat peut-être être accompagnée d’un acompte ?

La signature d’une offre d’achat n’engage pas l’acheteur au versement d’un acompte au vendeur. Dailleurs à ce stade de la vente, la loi interdit de déposer une somme d’argent (selon l’article 1589-1 du Code Civil) et peut entraîner des sanctions.

Le versement d’un acompte se fait généralement lors de la signature du compromis de vente entre les deux parties. Cela permet d’immobiliser le bien. Ce séquestre est généralement de 5% sur paris et 10% en province.

 

J’ai reçu des offres d’achat, que dois-je faire ?

Plusieurs cas de figure sont possibles :

Offre d’achat au prix de vente

Comme mentionné plus haut si vous recevez une offre d’achat au prix, vous devez l’accepter. Article 1583 du code civil : « La vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé ».

Dans ce cas-là, pas de négociation sur le prix. Vous pourrez ensuite aller chez le notaire signer ensemble un compromis de vente.

Si vous recevez plusieurs offres d’achat au prix, votre appartement / maison a séduit et est au prix du marché ! Dans ce cas, vous devez accepter la première offre, soit l’acquéreur le plus rapide.

 

Offre d’achat inférieure au prix de vente souhaité

L’offre d’achat reçue est inférieure au prix auquel vous souhaitez vendre votre bien, que faire ? Dans ce cas, vous pouvez soit refuser l’offre d’achat soit entamer des négociations et faire une contre-proposition.

Dès lors que vous avez écrit votre contre-proposition, l’offre d’achat initiale devient caduque. L’acheteur s’il souhaite poursuivre devra en formuler une nouvelle.

Si vous avez reçu plusieurs offres d’achat, il sera plus intéressant pour vous d’opter pour la plus haute en termes de prix. Néanmoins si peu d’écart existe entre les offres, préférez les acquéreurs qui ont déjà un plan de financement bien ficelé. Cela vous évitera les déconvenues par la suite.

Habituellement, on favorise ceux qui ont l’apport le plus important et l’emprunt moindre. Néanmoins, aujourd’hui avec les taux bas beaucoup préfèrent emprunter pour leur projet. Choisissez alors des acquéreurs qui ont une situation stable et dont la banque ne rechignera pas pour leur emprunt (jeune cadre en CDI par exemple).

 

Offre d’achat : dois-je la contre signer pour l’accepter ?

Vous pouvez ! Mais attention, une fois contre signée vous vous engagez à vendre le bien à cet acheteur et au prix indiqué sur son offre d’achat. L’acquéreur lui peut se rétracter jusqu’à 10 jours après la signature du compromis de vente.

 

Et après ?

Vous avez trouvé votre acquéreur et vous êtes d’accord sur le prix de vente, bravo ! Vous avez fait le plus difficile. Il reste désormais à formaliser tout cela et passer à l’étape du compromis de vente chez le notaire !

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