Vendre entre particuliers : 8 étapes à suivre pour réussir !
Cet article a pour but de guider les personnes qui souhaitent vendre leur bien immobilier entre particuliers et de leur permettre de mettre toutes les chances de leur côté pour vendre dans les meilleures conditions.
Sommaire
- L’estimation de votre bien immobilier
- Rédiger une annonce attractive
- Mettre en avant son bien pour la prise de photos
- Réussir sa prise de photos
- Les documents nécessaires pour vendre entre particuliers
- Organisation des visites
- Vendre entre particuliers : déroulé d’une visite
- Offre d’achat et négociation
- Signature du compromis de vente
- Vendre entre particuliers : tout ce qu’il faut savoir
1. L'estimation de votre bien immobilier
Il n’est pas toujours évident de déterminer soi-même le juste prix pour son bien immobilier. Toutefois, vous pouvez utiliser des outils d’estimation en ligne. Vous pourrez ainsi réaliser une estimation de votre maison ou une estimation de votre appartement. Si ces outils manquent de précision ils vous donneront une fourchette de prix dans laquelle se situe votre bien immobilier. J’estime mon bien en ligne en 2min.
Aussi, regardez les annonces immobilières de votre secteur. En effet, en analysant les prix et les caractéristiques des biens immobiliers à proximité du vôtre, vous allez pouvoir affiner l’estimation réalisée en ligne, et fixer votre prix de vente au plus près des prix du marché immobilier.
Pour estimer au plus juste le prix de votre bien, suivez les conseils de Pierre Colin, expert immobilier chez Welmo :
Enfin, les agences immobilières réalisent très souvent une estimation gratuite et précise de votre bien et certaines agences comme Welmo le font en visio !
2. Rédiger une annonce attractive pour vendre entre particuliers
Pour réussir sa vente entre particuliers la rédaction de l’annonce est un élément primordial ! Pensez à rester concis et précis. Décrivez les principales caractéristiques de votre bien en mettant en avant ses points forts.
Nous vous recommandons de suivre ce modèle :
Code postal, ville, 3 atouts maximum en majuscule (ex : BELLE VUE, BALCON, JARDIN…), surface totale, descriptif (entrée, séjour, chambre(s), salle de bains, wc…), équipements, transports, commerces, environnement.
Exemple :
75001 PARIS. TERRASSE 30M2 EXPO. SUD — CALME. Cet appartement en bon état, d’environ 110 M2 se compose d’une entrée, d’un vaste séjour donnant sur la terrasse, d’une cuisine aménagée indépendante (possibilité d’ouvrir sur le séjour), de 3 chambres avec placard dont une suite parentale avec salle de bains, d’une salle d’eau et de 2 WC.
L’appartement possède de nombreux rangements, une CAVE et possibilité PARKING. À proximité immédiate du métro et des commerces. Secteur très agréable, écoles proches.
3. Ranger et mettre en avant son bien pour la prise de photos
La prise de photos est un élément déterminant pour la vente de votre bien immobilier et fera en grande partie venir ou non les acquéreurs potentiels. Voici nos conseils pour prendre des photos réussies :
- Rangez votre bien : les jouets des enfants, le plan de travail de la cuisine, la salle de bains, fermez les placards, retirez tout ce qui traîne. Cela créé de l’espace et les acheteurs se projetteront plus facilement.
- Il est important que vous ouvriez les volets ou les rideaux et qu’il fasse jour pour la prise de photos.
4. Réussir sa prise de photos
La première idée que se font les acquéreurs potentiels passe par vos photos. Démarquez-vous des autres annonces en prenant de belles photos et en ajoutant si possible un plan (ou croquis). Mettez la plus belle photo en première position (exemples : balcon, jardin, séjour).
Angle de vue :
- À mi-hauteur entre le sol et plafond.
- Les photos doivent être droites et non penchées (le rendu sera plus agréable).
- En direction des fenêtres, sinon les acheteurs pourraient penser que vous avez du vis-à-vis.
- Si possible, n’allumez pas vos lumières, sinon les acheteurs pourraient penser que votre bien immobilier est sombre.
- Une pièce comporte 4 murs, vous devez dans la mesure du possible prendre une photo avec 2 pans de mur et non 3 pour ne pas rendre la pièce étroite (voir schéma ci-dessous).
- Mettre un plan (ou croquis) en tant que photo augmentera vos chances de vendre. L’acquéreur potentiel pourra se projeter davantage (ouvrir la cuisine, faire une chambre supplémentaire etc…). Nous vous conseillons de suivre ce lien pour une réalisation simple et rapide : archifacile.fr
À éviter :
Ne prenez pas de photos avec la télévision allumée, des pièces trop chargées, les WC ou quand il fait nuit (même avec les lumières allumées).
5. Les documents nécessaires pour vendre entre particuliers
N’attendez pas d’avoir une offre d’achat pour regrouper l’ensemble des documents nécessaires à la signature d’un compromis de vente !
Vous risqueriez de perdre votre acquéreur.
Lorsque vous recevez une offre d’achat, votre acquéreur continue de visiter d’autres biens immobiliers jusqu’à la signature du compromis.
Pour signer le compromis de vente au plus vite et engager contractuellement votre acquéreur, il convient de réunir toutes les pièces nécessaires dès la mise en vente.
Documents nécessaires lors de la vente de votre bien immobilier (se référer à la Loi ALUR) :
- Taxe foncière
- Titre de propriété
Dans une copropriété (exemple : appartement) :
1. Diagnostics immobiliers (contactez un diagnostiqueur) : surface Carrez, DPE (diagnostic de performance énergétique), amiante, plomb, termites, électricité.
2. Appels de fonds (contactez votre syndic)
3. Carnet d’entretien (contactez votre syndic)
4. Pré-état daté (contactez votre syndic)
5. Règlement de copropriété (contactez votre syndic)
Hors copropriété (exemple : maison) :
1. Diagnostics immobiliers (contactez un diagnostiqueur) : surface Carrez, DPE (diagnostic de performance énergétique), amiante, plomb, termites, électricité.
2. Information sur le système d’assainissement.
Pour plus d’informations, nous vous conseillons de vous rapprocher de votre notaire.
6. Organisation des visites
Quand faire visiter ?
Vendre en particuliers signifie faire les visites de son bien immobilier ! Premier conseil : faites visiter en journée : les acquéreurs potentiels arrivent à mieux se projeter et la question de la luminosité est souvent un point important qui ne peut se vérifier qu’en journée.
Regroupez les visites
Cette étape est primordiale ! Faites en sorte que les visites se suivent sur une même journée ou demi-journée, cela créera un intérêt commun pour votre bien immobilier. Il est plus pertinent que les acheteurs se croisent lors des visites plutôt que de leur dire oralement « il y a eu d’autres visites ».
Créer le sentiment de mise en concurrence entre les acquéreurs augmentera vos chances d’avoir une offre d’achat satisfaisante et une négociation plus faible.
Durée des visites
Nous estimons que 20 minutes suffisent pour une visite, même si cette durée dépend bien évidemment de la surface de votre bien. À l’issue du rendez-vous, échangez avec votre interlocuteur en le raccompagnant vers la sortie jusqu’à l’arrivée de la prochaine visite.
A lire également : Faire visiter son bien comme un pro
7. Vendre entre particuliers : déroulé d’une visite
Avant de commencer la visite :
Les recommandations sont les mêmes que pour la prise de photos : volets ou rideaux ouverts, affaires du quotidien rangées, télévision éteinte …
Pendant la visite :
- Mettez les acquéreurs potentiels à l’aise : faites en sorte qu’ils retirent leur manteau ou leur sac, ils se sentiront mieux et auront moins l’impression de vous gêner dans votre quotidien.
- Il y a essentiellement 2 types de potentiels acquéreurs :
- Ceux qui ont besoin que vous les accompagniez : leur ouvrir les portes, les guider (comme si vous les preniez par la main).
- Ceux qui ont besoin de visiter par eux-mêmes : dans ce cas c’est presque l’inverse, c’est vous qui suivez le visiteur, ne soyez pas trop intrusif, il vous posera des questions par lui-même.
À vous donc d’identifier la nature de votre acquéreur et de vous adapter pour gérer au mieux la visite !
Fin de la visite :
- Finissez les visites par la pièce la plus agréable (séjour ou jardin). Évitez de rester dans une chambre si c’est la dernière pièce que vous venez de faire visiter et revenez dans une pièce plus agréable pour discuter, de préférence dans le séjour.
- Dans cet ordre-là : demandez-leur s’ils ont des questions ? si cela correspond à leur recherche ? s’ils souhaitent revisiter ?
Enfin, donnez-leur votre adresse mail dans le cas où ils seraient intéressés pour vous faire une offre d’achat et dites-leur que vous restez à leur disponibilité pour plus de renseignements. - Accompagnez-les jusqu’à la sortie (porte de l’immeuble si vous habitez dans un appartement ou jusqu’au portail si vous habitez dans une maison). Si vous avez une visite qui se suit, il est important que les personnes qui viennent de visiter votre bien immobilier croisent les autres potentiels acquéreurs qui arrivent.
8. Offre d’achat et négociation
Généralement lors d’une vente entre particuliers, les acquéreurs potentiels vont vous demander si le prix de votre bien immobilier est négociable. Les vendeurs ne savent pas toujours comment répondre à cette question.
Essayez de ne répondre ni par oui, ni par non, demandez-leur qu’ils vous fassent une offre d’achat en précisant leur plan de financement, même approximatif s’il n’est pas encore défini. Demandez-leur soit par papier ou par mail (le fait d’écrire l’offre d’achat implique davantage les acquéreurs potentiels dans le processus d’achat).
Dans le cas où à la fin de la visite les acquéreurs potentiels n’aborderaient pas le sujet de l’offre d’achat, c’est à vous d’amener le sujet sans être insistant. Proposez-leur une revisite et s’ils souhaitent, de faire une offre d’achat par écrit sur feuille blanche ou par mail.
9. Signature du compromis de vente
Mettez-vous en relation avec votre notaire, celui-ci s’occupera de récupérer les documents nécessaires à la constitution du dossier pour la signature du compromis de vente.
Dans le compromis de vente (ou “promesse synallagmatique de vente”), vendeur et acheteur s’engagent l’un comme l’autre à conclure la vente à un prix déterminé en commun.
Si l’une des parties renonce à la transaction (hors conditions suspensives), l’autre peut l’y contraindre par voie de justice, en exigeant de surcroît des dommages et intérêts.
La signature du compromis s’accompagne du versement par l’acquéreur. Il s’agit généralement d’une somme comprise entre environ 5% et 10% du prix de vente. Appelée dépôt de garantie (ou séquestre), elle s’imputera sur le prix lors de la signature de l’acte notarié.
Retrouvez également tous nos conseils immobiliers sur notre chaine Youtube Welmo !
Le récap'
Vendre entre particuliers : tout ce qu'il faut savoir
Le compromis de vente peut être réalisé entre particuliers. Acheteur ou vendeur peut se charger de la rédaction du document, on parle de compromis sous seing privé. Il est toutefois préférable de passer par un professionnel de l’immobilier. En revanche, l’acte de vente doit être rédigé par un notaire.
Le compromis de vente entre particuliers doit comporter certaines mentions obligatoires :
- la nature de la transaction ;
- le nom et les coordonnées du vendeur et de l’acheteur ;
- les caractéristiques de la propriété et de ses annexes ;
- l’emplacement du bien ;
- sa valeur et les conditions de paiement ;
- les clauses suspensives (l’obtention d’un prêt immobilier, la réalisation de travaux par le vendeur, l’obtention d’un permis de construire, etc.) ;
- la date à laquelle la maison sera disponible ;
- le délai de rétractation et de conclusion définitive du contrat de vente.
La rédaction du compromis de vente par le notaire est généralement réglé par l’acquéreur. Son prix est compris entre 100 et 150 € environ. Le compromis de vente est généralement gratuit lorsqu’il est signé sous seing privé.
