Prêt achat revente : définition, conseils et méthode de calcul

Vous souhaitez acheter un nouveau bien immobilier mais vous n’avez pas encore terminé de rembourser l’emprunt immobilier de votre ancien logement ? Le prêt achat-revente est peut-être fait pour vous ! Comment cela fonctionne-t-il ? Quelles différences avec le prêt relais ? Quels sont ses avantages et inconvénients pour votre projet immobilier ? On fait le point dans cet article.

Qu’est-ce que le prêt achat-revente ?

Mis en place en 2014, le prêt achat-revente s’adresse aux secundo-accédants qui souhaitent acheter un nouveau bien sans avoir terminé le remboursement du premier prêt.

Quelles différences avec le prêt relais ?

Le prêt relais vous permet d’emprunter jusqu’à 70% de la valeur du bien en vente après déduction du crédit immobilier qu’il vous reste à payer. Ainsi, vous cumulez votre ancien crédit, le crédit relais et potentiellement un crédit complémentaire si vous ne disposez pas d’apport.

A la différence des prêts relais, le prêt achat-revente vous permet de rassembler l’ensemble de vos prêts en un seul prêt unique sans prêt complémentaire.  Il permet de ne pas impacter votre capacité d’emprunt. En effet, il tient compte de votre endettement pour vous proposer un financement immobilier adapté en attendant la vente de votre logement.

Autre différence : le taux de prêt. Généralement, le prêt achat-revente propose un taux de crédit immobilier plus élevé que le prêt relais.

Le fonctionnement du prêt achat-revente

L’établissement qui finance votre prêt va racheter votre ancien crédit immobilier pour le combiner avec votre nouvel emprunt. Ils sont alors regroupés en un seul prêt à taux d’intérêt unique, ce qui vous permet d’avoir une seule mensualité et de bâtir un nouvel échéancier. 

La banque vous versera ensuite une avance de 70% de la valeur de votre bien mis en vente. Cette avance sera ensuite remboursée par la vente de votre ancien bien. Généralement, la banque accorde l’avance pour une durée de 1 an, renouvelable selon certaines conditions.

Comment le calculer ?

Concrètement il se calcule comme suit : [prix du nouveau bien immobilier + capital restant dû de l’ancien crédit + les frais de remboursement anticipé pour le rachat de l’ancien crédit] – [le montant de l’avance 70% + apport personnel s’il y a].

Par exemple, vous souhaitez acheter un bien à 190 000€ et vendre votre bien actuel à 170 000€.

Vos mensualités actuelles sont de 930€ par mois et le capital restant dû est de 60 000€.

170 000 x 0,7 = 119 000 €

Vous disposez donc d’une avance de 119 000€ pour acheter votre nouveau bien. Il vous manque 71 000€.

L’établissement prêteur va ainsi racheter votre ancien prêt et vous prêter 71 000€

Le montant du nouveau prêt sera : 190 000 (financement total) + 60 000 (capital emprunté restant dû de l’ancien prêt) + 1 500 (frais de remboursement anticipé pour le rachat de crédit) – 119 000 (montant de l’avance) = 132 500 €

Un prêt de 132 500 € sur 20 ans se traduit approximativement par des mensualités du prêt de 728€ (Taux d’assurance de prêt à 0,34% et taux de crédit à 2,31%).

Il est également possible d’utiliser des simulateurs en ligne afin de calculer votre prêt achat-revente.

Les avantages et inconvénients du prêt achat revente

Ce type de crédit présente un principal avantage : il prend en compte votre endettement actuel pour vous proposer un endettement adapté à votre situation, à la différence du prêt relais. Aussi, vous êtes dans les meilleures conditions pour emprunter si le remboursement du crédit de votre premier achat est toujours en cours : vous aurez un seul prêt global (et non plusieurs comme pour le prêt relais), ce qui peut revenir à moins cher et ce qui est plus facile à gérer au quotidien.

Le principal inconvénient est son taux plus élevé qu’un prêt classique. En effet, la banque finançant à la fois l’ancien et le nouvel investissement, les intérêts du prêt seront plus élevés.

De plus, vous disposez d’un délai moins long pour vendre votre bien par rapport à un crédit classique. Il est donc important de se renseigner pour s’assurer que le bien sera vendu relativement rapidement.

Pour en savoir plus sur les délais de vente, retrouvez notre guide du vendeur.

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